2018年商品房买卖合同纠纷与按揭贷款合同纠纷能否合并审理

　　【案情简介】

　　A与甲房地产公司签署《商品房买卖合同》，A、甲公司及乙银行签订《个人借款担保协议》，约定A以按揭方式向乙银行贷款以偿还甲公司的购房款，甲公司为A的贷款提供连带担保责任。后，甲房地产公司因延期交房，A遂向XX市XX人民法院提起诉讼，请求解除与甲公司之间的《商品房买卖合同》以及与乙银行之间的《个人借款担保合同》。

　　法院是否可以将解除《商品房买卖合同》及解除《个人借款担保合同》纠纷进行合并审理。

　　【判决结果】

　　XX市XX区人民法院认为，本案应当进行合并审理，依据是最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称司法解释)第二十五条，并最终判令解除上述两份合同。

　　XX市第一中级人民法院认为，本案虽然不适用司法解释第二十五条，但选择将谁列为被告是原告的权利，并且将乙银行作为被告参加诉讼，其并未丧失提出抗辩和反诉的权利，程序上能够获得相应的保障。

　　【商榷】

　　律师认为，法院并不能将解除《商品房买卖合同》及解除《个人借款担保合同》纠纷进行合并审理。

　　(一) 司法解释第二十五条是否适用？

　　司法解释第二十五条规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。

　　商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”

　　本条规定的担保权人(即银行)作为有独三参加诉讼的前提是商品房买卖合同纠纷的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，并且银行作为诉讼一造参与到诉讼中是主动的；而本案中，银行完全是被动地作为被告身份参与到诉讼中。因此，司法解释第二十五条并不能作为两个合同纠纷案件合并审理的正当依据。

　　(二) 民事诉讼法规定的合并审理情形

　　民事诉讼法第五十三条规定了必要的共同诉讼和普通共同诉讼两种可合并审理的情形；本案中，显然并不属于该以上两种情形。

　　民事诉讼法第五十六条规定了有独三和无独三两种可以合并审理的情形；本案中，A与甲公司之间的商品房买卖合同法律关系虽然与三者之间的借款合同法律关系和保证合同法律关系有牵连，但在后两个法律关系中，银行是否行使权利、履行义务，对前一个法律关系中的A和甲公司并不存在直接的影响，因此，本案并不属于无独三的情况。

　　银行虽然对于A和甲公司之间争议的诉讼标的具有独立的请求权，但是作为有独三参与到诉讼中是主动的，而不应是被动参加到诉讼中。

　　因此，将两个争议纠纷进行合并审理缺乏法律的依据。

　　(三) 不同的法律关系

　　如上文所述，A与甲公司之间系商品房买卖合同法律关系，而A、甲公司及乙银行之间系借贷合同法律关系和保证合同法律关系。将三个不同的法律关系合并到一个案件中进行审理明显属于诉讼不经济。

　　根据司法解释第二十四条的规定，当事人请求解除商品房担保贷款合同的前提是因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现；也就是说，商品房买卖合同已经处于被确认无效或者撤销、解除的，上述三个不同法律关系中的三个不同主体均有权请求解除商品房担保贷款合同。

　　但在司法实践中，商品房买受人向法院诉请确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除商品房买卖合同的，法院在经过事实查明后，也可能根据法律的规定作出判令合同有效或者不撤销、不解除合同的判决。在商品房买卖合同尚未被确认无效或者被撤销、解除前，便赋予商品房买受人将三个不同的法律关系纠纷合并审理的权利，无疑是对司法资源的浪费，也是商品房买受人滥用诉讼权利的一种体现。