自2013年“国五条”实施后，全国主要城市陆续出台了以限制商品住房购房主体资格为主要内容的房地产调控政策。该等限购政策的实施，对规范和引导房地产市场的健康持续发展起到了积极作用。对于限购政策下已签订的房屋买卖合同应如何认定其效力，以及合同后续能否继续履行的问题，
律师回应。
【案情简介】
2015年11月，原告池某作为买方，与卖方即被告詹某签订了《房地产买卖合同》（以下简称“合同”），约定原告将位于
深圳市某区某街道的房地产转让给被告。合同对交易定金、付款方式、递件过户时间、房地产权属现状、税费承担、违约责任等进行了明确约定。合同签订后，原告依约支付了定金人民币50万元，并办理了首付款资金托管手续，将首付款人民币580万元打入资金监管账户，原告已按合同约定完成了其义务。根据《房地产买卖合同》有关约定，被告应于2015年12月29日前注销抵押登记并赎出房地产证。但截至原告2016年3月10日起诉时，被告仍未办理赎楼手续，原告遂要求被告继续履行涉案《房地产买卖合同》。被告詹某答辩称，根据深圳市人民政府办公厅2016年3月25日发布的（2016）12号文件，购房者须具备社保年限满3年的时限要求，现原告不符合深圳市限购政策的购房资格，无法完成房屋的过户登记，属于客观上的履行不能，请求驳回原告的诉讼请求。另经审理查明，涉案合同至起诉时一直未办理“网签”手续。
【法院判决】
本案历经一审判决驳回原告全部诉讼请求、二审裁定撤销一审判决并发回重审、一审法院重新组成合议庭判决支持原告全部诉讼请求的诉讼程序。
其中，一审法院认为：
原告虽于合同签订时具备购房资格，但随着深圳市限购政策的调整，原告在庭审时是否依然具备购房资格存疑。鉴于原告未能提交其在深圳市新的限购政策下仍然具备购房资格的证明，亦不能提交买卖双方已经完成涉案房产交易网签合同的证明，故原告在新的限购政策下不再具备购房资格，从而涉案合同在客观上无法继续履行，鉴此判决驳回原告主张被告继续履行合同的诉讼请求。
一审判决后，原告不服，上诉至深圳市中级人民法院。经审查，深圳市中级人民法院认为:
深圳市有关住房限购政策系以当事人在签订合同时是否具备特定条件作为认定其购房资格的标准，如当事人在签订房屋买卖合同后按照新实施的限购令规定丧失购房资格，不影响合同效力。至于当事人是否已办理买卖合同网络备案，系判断买卖合同真实签订时间的依据之一，并非唯一标准。涉案房屋合同系双方当事人真实意思表示，依法成立并生效，应当全面履行。一审判决以原告的购房资格存疑及双方未办理合同“网签”为由认定涉案合同继续履行存在障碍，依据不足。据此，深圳市中级人民法院裁定撤销一审判决并发回重审。
一审法院重新组成合议庭，依法作出生效判决如下：
1、原被告签订的《房地产买卖合同》继续履行；
2、被告应清偿完毕涉案房地产所涉抵押债务并办理注销抵押登记手续；
3、被告应当将涉案房屋过户登记至原告名下，并将上述房产实际交付给原告。
【律师评析】
限购政策出台前签订的房屋买卖合同的效力问题
《合同法》第五十二条第（五）项有关“违反
法律、行政法规的强制性规定”，系指效力性强制性规定。本案中，涉案深圳市人民政府办公厅所发布的限购政策，从性质上而言，属于地方政府规章，其并不属于法律、行政法规的范畴。
鉴此，本案中原告虽未符合限购政策中关于三年的社保规定，但该规定并非属于法律、行政法规的强制性规定，不属于法定的无效事由，因此涉案《房地产买卖合同》不会因与限购政策规定的条件相悖而无效。
同时，涉案《房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，原告已按合同约定交付了定金与首付款，充分履行了己方合同义务。而本案中，原告虽未办理“网络备案”，但基于房地产领域实行“网络备案”即所谓的“网签”行为，其目的系通过房屋主管部门确认合同的真实性，以此保障房地产交易的公开性，防止出现“一房多卖”现象。据此可知，“网签”系证明合同有效成立的充分非必要条件，如有其他证据能够有效证明合同当事人的签约时间，则不能仅仅因合同未进行“网签”而否定合同双方当事人就涉案《房地产买卖合同》达成的真实合意。
此外，从维护市场交易秩序的平稳、尽量促成当事人交易成功的角度出发，以及避免卖方因房价暴涨恶意解除合同后从而获利致使买卖双方权益严重失衡的情形，本案亦应予以确认涉案《房地产买卖合同》合法有效。
限购政策出台前已签订的房屋买卖合同能否继续履行的问题
本案中争议焦点之一系涉案合同签订于限购政策颁布之前，后来原告在深圳市新的限购政策下不再具备购房资格，该合同是否具备继续履行的可行性？
首先，涉案合同系于2015年11月签订，且当时原告已具备购房资格，而深圳市新的限购政策系于2016年3月25日即涉案合同签订后公布的。由“法不溯及既往”原则可知，限购政策作为地方政府规章，其适用时间更不应溯及既往，即新发布的限购政策不应当影响政策发布前已生效的房屋买卖合同的履行。
其次，深圳市新的限购政策系规范房屋买卖合同的主体资格，约束的是购买行为，并非后续过户登记行为，鉴此涉案合同仍具备继续履行的可行性。
再次，即使诉讼过程中原告尚不符合3年社保期限的要求，但该社保期限的届满具有可预期性，因此涉案合同不存在客观上无法继续履行的情形。
最后，鉴于依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，现原告已充分履行合同义务，被告一直拒绝办理赎楼手续的行为，严重违背诚实信用原则。为避免双方权利义务严重失衡，以及卖方因限购政策的颁布而取得不当利益，涉案《房地产买卖合同》亦应继续履行。
综上所述，深圳市新的限购政策不能阻却涉案《房地产买卖合同》的继续履行。
限购政策实施后，不符合购房资格的买方签订的房屋买卖合同相关法律问题
如前所述，鉴于限购政策属于地方政府的政策性规定，其尚未上升到法律、行政法规的层面，依据合同法及相关司法解释规定，限购政策出台后买卖双方所签订的房屋买卖合同亦属有效合同。
那么如房屋买卖合同在限购政策出台后签订，且签订房屋买卖合同时买方并不具备限购政策的购房资格，是否亦如前述涉案房屋合同一样具备继续履行的可行性？
首先，限购政策作为行政管理手段，系有效遏制房价高涨势头的政策性规定，其出台实施后有关政府部门均应当严格遵守执行。在具体操作层面上，相关房屋买卖合同将因合同主体资质审查未通过而拒绝办理房屋过户登记。是故，一旦买方不符合限购资格的要求，后续房屋过户义务的履行将会因限购政策的出台实施而出现实质性障碍。为避免司法权与行政管理的冲突，在房屋买卖合同于限购政策实施后将因购房资格不符合政策性规定导致客观履行不能的情形下，法院应予排斥合同继续履行的可行性。
其次，限购政策实施后，买卖双方亦应当对限购政策的内容以及后果具备合理的认知。双方签订房屋买卖合同时自应对其是否符合限购政策的规定进行严格审查，确保能够如约履行后续房屋过户义务。否则，如合同后续因不符合限购政策要求而导致无法继续履行的，应归究于双方当事人并由其自行承担相应的不利法律后果。
最后，从避免买卖双方当事人通过司法判决规避限购政策的角度来说，以实现行政管理与司法裁决的有效衔接，限购政策实施后该类房屋买卖合同亦不应判决继续履行。
综上所述，限购政策实施后房屋买卖合同仍属有效，但因不符合购房资格要求而无法办理过户登记，其属于客观履行不能，故不能亦不应判决该类房屋买卖合同继续履行。
严格防范虚假诉讼
鉴于限购政策的实施系有关部门对当前房价高涨的房地产市场实现有效调控的措施之一，如以司法裁判方式判决房地产买卖合同继续履行的，须严格防范虚假诉讼导致的司法判决与国家政策相冲突的问题，切实防范合同双方当事人通过制造虚假诉讼达到规避调控政策的目的。鉴此，人民法院应注意通过对证据的整体分析与评判，核查合同双方交易行为是否符合常理，是否系双方当事人的真实意思表示，在从严把握证据的前提下，依法判决，彰显法律的公正性与权威性。
来源：网络
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