2018二手房交易流程 二手房买卖合同恶意串通与居住证保护!二手房交易最容易出现麻烦的地方就是各种材料，所以把所有材料分门别类地整理出来可以使二手房交易更加顺畅。
1、买方看房、买卖双方初步洽谈价格、付款方式、交房日期等事项，一般买卖双方产生的所有费用都归买方支付;
2、买卖双方持房产证原件或按揭合同原价到档案大厦国土部门查房档案;
3、买卖双方协商房屋价格、定金、首期款、资金监管、贷款申请时间、赎楼费用、过户申请时间、税费支付方式、交房日期、租客情况、佣金的支付时间及比例、违约责任，确定这几大要点后，买卖双方与中介签订三方合同或者买卖双方签订合同，把上述内容写入合同，支付定金给中介公司。
4、卖方同担保公司到公证处进行公证，卖方委托担保公司办理相关事务;
5、买方支付首期款到按揭银行资金监管账号(一般是原贷款银行，如果换其他银行会多出一些费用)，买方及担保公司与银行签订资金监管协议及相关文件，买方向银行提出贷款申请，银行同意贷款后出具贷款承诺书给买方(一般银行直接通知担保公司)，约7~8个工作日左右;
6、买方向担保公司支付担保费用后，担保公司向原贷款银行申请赎楼，担保公司向银行出具赎楼担保，进行赎楼及注销抵押登记手续，约5个工作日左右;
7、买方同担保公司去房地产产权登记中心签订房地产买卖合同，递交房产过户申请，担保公司领取回执，需5个工作日;
8、买方同担保公司到领证窗口签署回执缴费领取房产证(记得多复印一些，再见到它时要等全部贷款还清之后啦)，担保公司领出新房产证同按揭银行在房地产产权登记中心作抵押登记，银行把首期款给卖方，新房产证抵押登记后，银行把扣除赎楼贷款后的贷款给卖方，约10个工作日左右;
9、买卖双方办理房屋交接，水、电等过户，买方领钥匙。
【案情】
坐落于XX市XX区的XX花园小区402房屋的原所有权人为陈XX之弟陈XX，陈XX自2003年起应其父母和弟弟同意入住该房居住至今，其未再购买其他住房。陈XX与周XX之女系夫妻关系。2011年4月，陈XX与周XX签订了《XX市房产买卖协议》，约定由周XX购买该诉争房屋，同日双方签订了《转移登记申请书》、《具结书》及《确认书》，约定房款自行交割，不受第三方监管。同年5月，周XX取得诉争房屋产权证。后陈XX起诉周XX，请求依法解除其与周XX之间的《XX市房产买卖协议》，一审法院经审理判决解除陈XX与周XX就诉争房屋的买卖合同。周XX不服，提起上诉。XX市第二中级人民法院经审理作出判决，驳回陈XX解除买卖合同的诉讼请求。陈XX不服，向XX市高级人民法院申请再审。XX高院经审理，裁定驳回了陈XX的再审申请。周XX于2014年8月起诉陈XX腾房，后撤诉。另2011年下半年，陈XX开始与周XX之女的离婚诉讼，因财产纠纷复杂，至今仍在审理中。
2015年11月，周XX与周XX(姑侄关系)签订《XX市房产买卖协议》，约定由周XX购买周XX名下的诉争房屋，约定价款190万元，并约定双方自行交付房款，不实施第三方监管。协议签订后，周XX支付了部分房款给周XX。同年11月底，周XX取得诉争房屋产权证。现陈XX以其本人属于诉争房屋的合法居住权人，对该房屋具有期待利益，周XX与周XX之间签订的《XX市房产买卖协议》系恶意串通，损害其利益为由，起诉请求确认周XX与周XX于2015年11月签订的《XX市房产买卖协议》无效。
【裁判】
XX市XX区人民法院经审理认为，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同应属无效。本案中，陈XX主张周XX、周XX签订的《XX市房产买卖协议》系恶意串通，损害其合法利益，但陈XX未能提供充分证据证明其系诉争房屋合法所有权人，且周XX与周XX之间签订的该协议系双方真实意思表示，双方就诉争房屋所协商的成交价格不低于市场定价，并已完成了所有权的转移登记。陈XX未能提供证据证明周XX与周XX就该房屋的买卖存在恶意串通的意思表示及行为。故对其主张周XX与周XX之间买卖协议无效的诉讼请求，不予支持。遂判决驳回了陈XX的全部诉讼请求。
陈XX不服，提起上诉。XX二中院审理后，判决驳回上诉，维持原判。
【评析】
本案重点是对合同法第五十二条第(二)项规定的理解与适用。周XX与周XX之间是否构成恶意串通致房屋买卖合同无效、陈XX对诉争房屋享有什么利益是本案关键所在。合同法上的恶意串通在司法实践中确实难以认定，需要结合案件全部事实与证据综合认定为宜。周XX与周XX之间的买卖合同是在周XX具有合法产权基础上与周XX签订的，且已过户完毕。如果构成恶意串通，还需要考量是否侵害第三人利益的构成要素。笔者认为，陈XX主张的是对诉争房屋的居住权和期待利益，居住权在我国法律上没有明确规定，陈XX虽然一直居住诉争房屋至今，是应其父母和弟弟同意的，不等于其永远可以合法居住。随着陈XX将房屋转让给周XX后，陈XX的居住便失去合法依据。后来周XX再次转让房屋，是依法处置自己的财产，是行使物权行为，陈XX所主张的居住权显然不能对抗周XX的所有权。当持有合法产权的周XX将诉争房屋出卖给周XX时，是一种市场交易行为，虽然存在房款不受第三方监管的约定和一次性未付清全款的事实，但不影响房屋交易性质和交易行为的合法性，不构成合同法上的恶意串通。
至于陈XX主张对诉争房屋享有期待利益问题，笔者认为，期待利益即是交易利益，是指当事人在订立合同时期望从此交易中获取的各种利益和好处。这里是指周XX与周XX之间的期待利益，不是针对陈XX主张的期待利益。陈XX主张的期待利益是建立在未来对已生效文书的推翻上，这并非本案的期待利益，不属于合同法上可期待的利益。这是混淆概念，缺乏法律依据。