楼房管道老化漏水的责任需根据管道类型及使用场景具体分析：
一、公共管道与专有管道的区分
1、公共管道(如楼栋主管道、公共立管)
属于业主共有部分，依据《物业管理条例》及《民法典》规定，物业企业对公共设施负有维修养护义务。
因管道自然老化导致漏水，且未超过开发商质保期，责任由开发商承担;超出质保期后，物业需组织维修，费用通常由全体业主分摊。
2、专有管道(如业主室内或分户水表后的管道)
属于业主个人财产，业主需自行承担维护责任。
因装修不当、使用错误或未及时维修导致老化漏水，责任由业主承担;若因邻居装修破坏管道，则由破坏方担责。
二、质保期与维护义务的界定
新建住宅的管道通常有2-5年质保期，此期间内非人为损坏由开发商负责维修。
超出质保期后，物业需履行日常巡检义务。
物业未及时发现老化隐患或未采取维修措施，可能因未尽管理职责承担部分责任。
三、特殊情形下的责任划分
管道老化由设计缺陷或施工质量问题导致，可追溯建设方或施工方责任。
相邻业主不当使用(如违规改装管道)引发老化加速的，责任由过错方承担。
主管道渗水属于公共设施问题，责任主体及赔偿逻辑如下：
一、责任主体的优先级
1、物业企业：
作为公共设施的直接管理者，物业需对主管道老化、堵塞等问题履行维修义务。若因物业未及时检修或维护不当导致渗水，需承担主要赔偿责任。
2、业主共同责任：
渗水因全体业主共有管道老化导致，且物业已履行通知义务但业主拒绝配合维修，相关业主可能需分担责任。
3、开发商：
渗水原因为主管道设计缺陷或施工质量问题，且在质保期内，开发商需承担维修及赔偿责任。
二、楼下损失的赔偿范围
受损方可主张直接损失(如维修费用、家具损坏)及间接损失(如租房费用、误工费)，但需提供证据链(如维修发票、鉴定报告)。
责任方为物业或开发商，赔偿可依据合同约定或司法判决执行;若涉及业主共同责任，可通过协商或诉讼要求分摊。
三、责任减轻的情形
受损方未及时采取止损措施(如放任积水蔓延)，可能需自行承担扩大损失。
渗水因不可抗力(如地震)导致，责任可能免除或减轻。
楼房管道老化漏水问题涉及多方权益，责任划分需以产权归属和过错原则为核心，结合合同约定与法律规定综合判断。
建议居民定期检查管道、留存物业沟通记录，遇纠纷时优先协商，必要时通过法律途径维权。
物业企业则应强化设施巡检，明确责任边界，避免因管理疏漏引发连锁责任风险。