1、产权核验与购房资格审查
买方应通过不动产登记机构查询房屋的产权状态，确认是否存在抵押、查封、共有权争议或租赁备案情形。卖方须提供不动产权证书、身份证明等原始证件，共有人必须出具书面同意出售证明。此阶段重点核查房屋是否符合“满五唯一”条件，以确定个人所得税减免资格。根据《不动产登记暂行条例》第二十二条，登记机构有权对申请材料的真实性、合法性进行查验。
2、签订书面买卖合同并办理资金监管
双方须签订《存量房买卖合同》，明确房屋坐落、成交价格、付款方式、交付时间及违约责任等内容。根据《中华人民共和国民法典》第四百六十九条，涉及不动产物权转让的合同应当采用书面形式。合同签署后，购房款须存入由银行或第三方机构设立的资金监管账户，确保交易安全。监管资金在完成过户后按约定划转至卖方账户。
3、缴纳税费
买卖双方依据房屋性质、持有年限及买方购房套数缴纳相应税费。契税由买方承担，首套住房90平方米以下按1%征收，90平方米以上按1.5%;二套房按2%征收。增值税及附加对持有满两年的住宅免征，未满两年按成交价5%计征。个人所得税对“满五唯一”住房免征，否则按差额20%或成交价1%核定。上述标准依据《中华人民共和国契税法》及财政部、税务总局相关公告执行。
4、办理不动产转移登记
双方持完税凭证、身份证明、原不动产权证书及买卖合同等材料，共同向不动产登记机构申请转移登记。登记机构审核无误后，注销原产权登记并向买方核发新不动产权证书。根据《不动产登记暂行条例》第十四条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。买方取得新证即完成法律意义上的所有权转移。
5、物业交割与费用结清
卖方应按合同约定时间交付房屋，买方现场验收房屋状况及附属设施。双方需结清水、电、燃气、物业等欠费，并签署《物业交割确认书》。交割完成后，卖方移交房屋钥匙及相关资料。该环节虽不涉及登记，但属于合同履行的重要组成部分，受《中华人民共和国民法典》第五百零九条关于全面履行义务的规定约束。
1、贷款预审与购房资格同步确认
买方在签约前应向商业银行提交收入证明、征信报告、银行流水等材料，申请贷款预审批。银行初步评估其还款能力并出具贷款意向函。此阶段可与产权核验并行推进，但正式贷款申请须在合同签订后启动。根据《个人贷款管理暂行办法》第十一条，贷款人应核实借款人的真实贷款用途及还款来源。
2、签订合同并设立资金监管账户
买卖双方签署《存量房买卖合同》后，买方将首付款存入监管账户。监管协议由买方、卖方及监管机构三方签署，明确资金划转条件。根据《城市房地产管理法》第三十五条，房地产交易应当实行资金监管制度，防范交易风险。首付款到账是后续申请贷款及办理过户的前提条件。
3、正式贷款审批与抵押登记
买方持买卖合同、首付款凭证等材料向银行提交正式贷款申请。银行审核通过后，出具贷款承诺函。随后，买方配合银行办理所购房屋的抵押登记手续，将该房产设定为贷款担保物。根据《中华人民共和国民法典》第四百零二条，以建筑物和其他土地附着物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。
4、缴纳税费并申请产权过户
在贷款审批通过后，双方共同缴纳契税、增值税、个人所得税等法定税费。完税后，持贷款承诺函、监管账户证明、完税凭证等材料向不动产登记机构申请转移登记及抵押登记合并办理。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条，可一并申请转移和抵押登记，提高办事效率。
5、银行放款与最终交割
不动产登记完成后，银行依据监管协议及新不动产权证书，将贷款资金直接划入监管账户。监管机构确认全款到账后，按约定将全部房款支付给卖方。卖方收到款项后，按合同约定交付房屋，双方完成物业交割。至此，贷款二手房交易全流程结束，买方依法取得房屋所有权并承担还款义务。