1.合同有约定时，以约定为准，但可依法调整
根据《民法典》及相关司法解释，双方在《商品房买卖合同》中约定的违约金条款是首要依据。然而，该约定并非绝对不变，当事人可请求人民法院或仲裁机构予以调整。
调低规则：如果开发商认为约定的违约金“过分高于造成的损失”，可以请求减少。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及司法实践，通常以违约金超过实际损失的30%作为“过分高于”的衡量标准，法院会以此为基础进行适当减少。例如，在最高人民法院的一则案例中，法院将合同约定的日万分之五违约金，调整为以已付房款贷款利息的130%计算。
调高规则：如果买受人认为约定的违约金低于实际造成的损失，可以请求增加，增加后的违约金以实际损失额为限。
合同无约定或约定不明时，适用法定标准
如果合同中未约定违约金数额或损失赔偿额计算方法，根据法律规定，违约金数额可以参照以下标准确定：按照逾期交付使用房屋期间，有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
核心期限与计算起点
1.法定诉讼时效：根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，开发商延期交房纠纷也适用此规定。
2.起算时间点：该三年的诉讼时效自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。具体到延期交房，通常指购房合同约定的交房日期届满，而开发商未能交付房屋的次日，因为此时购房者即应知晓自身权益受损。
时效的特殊情形
1.诉讼时效的中断：在三年时效期间内，如果购房者采取了特定法律行动，时效会“中断”并重新计算。这些行动包括：
向开发商提出履行要求(如发送书面催告函)。
向有关部门投诉、举报。
提起诉讼或申请仲裁。
开发商同意履行义务。
中断后，诉讼时效期间从中断时起重新计算三年。
2.诉讼时效的中止：在诉讼时效期间的最后六个月内，因不可抗力(如自然灾害)或其他障碍(如突发重病)导致购房者不能行使请求权的，诉讼时效中止。自中止时效的原因消除之日起，诉讼时效继续计算六个月后届满。
3.二十年的最长权利保护期：法律同时规定，自权利受到损害之日(即约定的交房日)起超过二十年的，人民法院不予保护。但若有特殊情况，人民法院可根据权利人的申请决定延长。