近期，随着《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的出台，关于经济适用房，特别是经济适用房的权属和再上市场又有了一系列新的规定，引起了社会的广泛关注，也产生了许多疑问和争论，就此，记者采访了著名的房产经纪机构我爱我家的副总经理胡景晖，针对大家普遍关心的问题进行了采访。
问题1：经济适用房为什么被定义为“有限产权”？
胡景晖答：经济适用房之所以被定义为“有限产权”主要原因是因为经济适用房的用地是政府无偿提供的，免收了土地出让金。但是，采用“有限产权”这个名词是经过一番考虑的，主要是考虑到10月1日即将实行《物权法》，对于个人名下的不动产必须要有一个明确的产权界定，因此确定了“有限产权”这个权属性质。最初其实考虑过叫“国家与个人共有产权”，但是一方面太复杂，另一方面《物权法》侧重的是保护个人财产权利，需要从购房人个人角度出发来定义，所以斟酌再三，最后采用了“有限产权”这么个定义，以区别于普通商品房等个人享有完整产权的房屋。
问题2：是不是今后所有的经济适用房再上市都会被政府回购？
胡景晖答：不是。首先，原北京市国土房管局2004年5月颁布的《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》的规定：已购买经济适用住房的家庭未住满5年的不得按市场价格出售住房。确需出售的，可出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购，出售单价不得高于购买时的单价。已购买经济适用住房的家庭住满5年的，可以按市场价格出售。由出售人到房屋所在地区、县国土房管局按成交额的10%缴纳综合地价款。(包括二十一项税费减半和出让金)
其次，北京市建委2007年6月公布的新的《北京市经济适用住房管理办法（试行）》公示征求意见稿中写到：经济适用住房只能自住，不得上市转让、出租或出借以及从事居住以外的任何活动，但可向申请人户口所在区（县）住房保障管理部门申请回购。回购价格按照届时同地段新建经济适用住房重置价格结合成新确定，回购的房屋重新纳入保障住房供应体系。
第三，国务院颁布的《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》中规定：购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人可转让经济适用住房，但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款，具体交纳比例由城市人民政府确定，政府可优先回购；购房人向政府交纳土地收益等价款后，也可以取得完全产权。上述规定应在经济适用住房购房合同中予以明确。政府回购的经济适用住房，继续向符合条件的低收入住房困难家庭出售。
根据以上三个相关文件的规定和时间顺序及效力来看，将来北京的经济适用房再上市，应该是购房未满5年的，政府回购；购房满5年的，政府可回购可不回购，如果政府选择回够，政府有优先回购权。
至于说现在已经拿到房产证的业主，无论是否满5年，目前还没有面临政府回购的问题，但是，一旦24号文在北京落实，恐怕就会按上述回购政策执行了。而新开工、新销售的经济适用房，再上市的时候肯定会按24号文的规定执行了。
目前，北京已经入住拿证的经济适用房大约15万套，其中购房满5年的约占总存量的25%；购房未满5年的约占总存量的75% 。
问题3：政府回购的价格和市场价相比会低很多吗？
胡景晖答：目前，北京的二手经济适用房，购房未满5年的实际成交价在6500元/平米左右；购房满5年的实际成交价在7000元/平米左右，而政府制定的回购价格很可能会参考同地段新建经济适用住房重置价格结合成新确定，因此不会很高，肯定会低于现在的市场成交价。问题4：满5年上市的二手经济适用房需缴纳的综合地价款是否会提高到20%？
胡景晖答：很有可能。因为目前购房满5年的二手经济适用房实际成交价在7000元/平米左右，比起当年不足3000元/平米的购房成本而言，获利130%以上，即便按2004年5月份制定的政策，原业主按成交额的10%缴纳了综合地价款，获利空间仍然在110%以上。从打击利用保障性住房投机获利的角度出发，提高综合地价款的缴纳比例肯定是势在必行，至于是不是提高到20%，目前还不确定，但提高是一定的。其实，提高综合地价款的缴纳比例的事情去年就已经开始讨论了。以后，综合地价款的缴纳比例很可能会成为调节经济适用房再上市数量和二手经济适用房成交价格的一个手段，因此不会是一成不变的。
问题5：24号文和新的经济适用房管理办法会带来哪些变化？
胡景晖答：24号文和新的经济适用房管理办法会恢复经济适用房作为保障性住房的政策初衷和本来面目，最大程度上消除经济适用房的获利空间，抑制它的投资属性，从而从根本上消除在设计、规划、建设、分配、转让环节产生的不合理、不正常、不健康的现象，真正的通过经济适用房来解决广大低收入阶层的居住问题。
问题6：24号文出台后近期市场有哪些变化？
胡景晖答：因为首先明确的是未满5年的经济适用房再上市政府要回购，所以这部分房子开始削价抛售。8月份的后半个月，未满5年的经济适用房挂牌出售量增加了12%，原来购房未满5年的实际成交价在6500元/平米左右，不少业主在房价上开始做出了每平米2000——3000元的折扣。但由于购房未满5年的二手经济适用房转手后还属于经济适用房，还有可能被政府回购，因此购买并不踊跃，有70%原来打算购买二手经济适用房的购房者取消了购买计划。加上，购房未满5年的经济适用房约占经济适用房总存量的75% ，8月份的后半个月二手经济适用房实际成交量下降了23%。
接着是上个周五传出了“满5年上市的二手经济适用房需缴纳的综合地价款很有可能会提高到20%”的消息，于是从上个周末开始，购房满5年的二手经济适用房挂牌量骤增。根据天通苑、回龙观的店面反映，上个周末开始，购房满5年的二手经济适用房挂牌量较往常一下子增加了三成，不少购房满5年的二手经济适用房业主原以为躲过了政府回购这一关，没想到综合地价款可能要翻一番，所以急于出手套现，报价上也有3%--5%的回落。
问题7：24号文和新的经济适用房管理办法会对北京的二手房市场带来哪些变化？
胡景晖答：因为目前经济适用房总存量不过15万套，相比北京整体近500万套的存量房大池子而言，只占3%；而二手经济适用房年交易量只占北京二手房年总交易量的5%左右，所以24号文和新的经济适用房管理办法会对北京的二手房市场影响不大。如果说影响，由于近期的二手经济适用房削价抛售，有可能会对持续上涨的二手房价格起到一定的抑制作用。
问题8：除了经济适用房和廉租房，平抑放价和满足中低收入阶层的居住需求还有哪些手段？
胡景晖答：我认为，除了经济适用房和廉租房，发展二手房市场，减免二手房流通环节的税费，可以释放出存量房市场巨大的能量，迅速而有效的增加供给，平抑房价。根据我爱我家市场研究中心的估算，如果减少二手房流通环节的税费，北京每年的二手房交易量还可以翻两番，每年二手房供应量可以增加22—23万套，达到30万套，而北京市一手房去年才成交了14万套，未来几年北京每年保障性住房的供应量平均不足10万套。与其耗时费力的去盖那么多经济适用房和两限房，为什么不去击活已经存在的巨大的存量房市场呢？这只需要政策上的调整，比征地盖房子要快得多、轻松得多、见效得多；也比加息有效得多。