【案情】
　　陈某和吴某系夫妻关系，双方因感情不合长期分居。分居期间，陈某将俩人婚后共同购买的房屋卖给其表哥涂某，并签订房屋买卖协议。协议签订后，涂某在约定时间内将房款付清，陈某和涂某在房产局办理了房屋过户手续。涂某入住房屋时，与吴某发生争执，吴某以出售房屋未经其同意为由拒绝搬出房屋。涂某诉至法院要求吴某交付房屋，吴某以出售房屋未经其同意为由主张房屋买卖合同无效。

　　【分歧】
　　关于涂某与陈某之间的房屋买卖合同是否有效，存在两种不同意见：
　　第一种意见认为，本案应适用善意取得制度，涂某与陈某之间的房屋买卖合同有效，房屋所有权已发生转移;
　　第二种意见认为，陈某未经配偶同意，擅自出售夫妻共同财产，侵犯了吴某的财产权益，涂某与陈某之间的房屋买卖合同无效。

　　【评析】

　　笔者同意第二种意见，理由如下：
　　一、《婚姻法》第17条第2款规定：夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。《婚姻法解释（一）》第17条规定：婚姻法第十七条关于“夫妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（1）夫或妻在处理夫妻共同财产上权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（2）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。陈某与吴某因感情不合长期分居，陈某与吴某未取得一致意见，独自出售房屋，非为了家庭日常需要，涂某作为陈某亲属，并未尽到对合同标的物所有权审查注意的义务，故不能认定其有理由相信陈某出售房屋系夫妻双方共同意思表示;
　　二、善意取得制度是以牺牲原所有人的利益为代价而保护善意第三人的利益，其构成要件比较严格，标的物须为动产，不动产不能成为善意取得的标的。对于不动产来说，由于物权变动的特殊性，只要第三人足够注意，就不难发现其真正产权归属，难以引起无信。本案中，不宜适用善意取得制度保护涂某的利益，而损害房屋共有权人吴某的合法权益;
　　三、虽然陈某与涂某之间的房屋买卖合同无效，但并不意味着涂某的合法权益受不到法律保护。《合同法》第58条规定：合同无效或被撤销的，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的损失。本案中，陈某出售房屋动机不纯，主观上存在较大过错。涂某未尽到对合同标的物所有权审查注意的义务，也存在一定的过错。故应由陈某返还涂某房款，利息由涂某自行承担。

　 （来源：光明网）

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