父母用何种方式为子女买房，才能被认定为个人财产？
【法律咨询】
齐小姐问：婚姻律师，你们好。我和男友已经到了谈婚论嫁的阶段，父母也一直提到给我买房子，但他们担心，如果他们在婚后给我买房，房子就变成婚后夫妻共同财产了，请问法律规定是这样吗？我父母该在什么阶段以什么方式买房，才能尽可能保障我利益的最大化？
【律师解答】
广东风泽律师团婚姻律师回复如下：
齐小姐，您好。
对于普通老百姓来说，买房和结婚都是人生头等大事，您父母的心态是人之常情。父母拿出半辈子的积蓄为子女买房，而房子到底是不是夫妻共同财产，或者说房子的哪部分是夫妻一方的个人财产，如果没有专业人士的事先指导，前述问题未来很容易变成一本糊涂账，落入“公说公有理婆说婆有理”各执一端的尴尬局面。因此，深圳婚姻律师结合法律规定和司法实践，将不同情况下的房产性质的认定总结如下：
一、父母可全额出资时：
1、婚前买房：
此时无论是父母买房并登记在您个人名下，还是父母将全部房款转账给您买房并登记个人名下，房屋都属于婚前个人财产，前者属于父母对子女的赠与，后者属于个人财产的转化。即便产权证在婚后才能取得的，也为您的个人财产，丈夫无权要求分割。
2、婚后买房：
如果父母打算婚后买房，需要将房子登记在您的名下，根据《婚姻法司法解释三》第七条的规定，推定为对您个人的赠与，为您个人的财产。当然，为保险起见，您和父母最好另拟一份赠与协议，写明房产为父母对您一方的赠与。
二、父母无法一次性付清房款时：
1、婚前买房：
父母在您婚前无法付清贷款，需要婚后继续还贷时，如果婚后仍由您父母还贷，在房产登记在您个人名下且还贷流水能清晰的显示为父母出资的情况下，若证据链完整充足，法官很可能会形成心证，认定为您父母对您一方的赠与，但如果婚后由您用夫妻共同财产还贷，法官一般会根据《婚姻法司法解释三》第十条的规定，判定房产婚后还贷及增值部分为夫妻共同财产。
2、婚后买房：
如果产权登记在您的名下，且有赠与协议写明父母出资部分为父母对您一方的赠与的情况下，父母所付的部分房款一般会被视为对您个人的赠与，而婚后您使用夫妻共同财产还贷及对应增值部分为夫妻共同财产。否则，父母出资的部分很可能会被法院推定为父母对夫妻双方的赠与，从而将整套房产认定为夫妻共同财产。
【法律规定】
《婚姻法司法解释三》
第七条 婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。
第十条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。
《婚姻法司法解释二》
第二十二条 当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。
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