【案例回放】
日前，刘先生通过在网上搜索“深圳婚姻律师”找到广东风泽律师团，咨询有关婚前协议事项。刘先生名下有一套房产，目前正在还贷。不久之后刘先生将与女朋友李女士步入婚姻殿堂，但是刘先生担心结婚之后，自己婚前购买的房产将会变为夫妻共同财产，于是就“能否订立婚前协议排斥女朋友的房屋所有权”一事咨询了广东风泽律师团深圳婚姻律师。
【案例分析】
一、一方婚前个人财产不因婚姻关系存续而转化为夫妻共同财产
刘先生之所以会有“婚前房产将转化为夫妻共同财产”的顾虑，实际上是对法律的误解所致。最高人民法院曾于1993年颁布《关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》，其中第6条规定：“一方婚前个人所有的财产，婚后由双方共同使用、经营、管理的，房屋和其他价值较大的生产资料经过8年，贵重的生活资料经过4年，可视为夫妻共同财产。”按当时的法律规定，一方的婚前个人财产确实会在婚姻关系存续相应年限之后，转化为夫妻共同财产，但是这一法律规定已经于2001年因新《婚姻法》的颁布实行而被废除。依现行《婚姻法》的规定，婚前一方个人财产恒为个人财产，不因婚姻关系存续而有所改变。
二、婚前协议效力如何？
广东风泽律师团之前也收到不少关于婚前协议效力的咨询。婚前协议是指将要结婚的男女双方对双方名下财产的归属及债务承担等事项进行约定，以防止将来离婚或一方死亡导致财产纠纷所签订的书面协议。目前我国对于夫妻财产实行的是约定财产制与法定财产制相结合的制度，根据《婚姻法》第19条规定：“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。”因此，男女双方可以就财产事项订立婚前协议。
其次，从法律意义上来看，婚前协议实际上是男女双方协商一致达成的合同，根据《合同法》第52条的规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”因此，只要不违反公序良俗，不存在上述无效情形，婚前协议即有效。
三、刘先生是否能以婚前协议排斥女友的房屋所有权？
虽然婚前一方个人财产，另一方无权主张所有权，但是在本案中，刘先生的房产虽是婚前购买，但将会有部分贷款于婚后偿还，可能会出现以夫妻共同财产偿还房屋贷款的情形，这就使得财产出资较为复杂，所有权归属将会产生争议。所以，刘先生想以婚前协议划分房屋所有权也并无不当。若日后刘先生与李女士不幸离婚，在双方签订了有效婚前协议的情形下，房屋所有权归属问题将会相对清晰。
但是，如果婚后房贷是以刘先生和李女士的夫妻共同财产偿还的，即使婚前协议明晰了房屋所有权归属刘先生，也无法抹去李女士对房屋存在一定贡献的事实。根据《婚姻法解释三》第10条的规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”因此，虽然李女士无法主张房屋所有权，但对于婚后以夫妻共同财产还贷的款项及相应增值部分，刘先生应当给予李女士一定补偿。
【法律依据】
《中华人民共和国婚姻法》
第十八条 有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：
（一）一方的婚前财产；
（二）一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；
（三）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；
（四）一方专用的生活用品；
（五）其他应当归一方的财产。
第十九条 夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》
第十条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。