随着“租购并举”愈演愈烈，近日，国土资源部、住房城乡建设部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，在方案中，明确在北京、上海、南京、杭州、厦门、武汉、合肥、郑州、广州、佛山、肇庆、沈阳、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。通过该方案，村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。这无疑是集体经济组织成员们的福音，尤其是13个试点城市周边的郊区和农村。与此同时，也有人质疑该方案是否意味着一直身着绿本，处于尴尬地位的小产权房由此“转正”，从此变成红本步入交易市场。答案是否定的，近日，国土资源部土地利用管理司副司长陈国庆明确表示，用集体土地建设租赁住房和小产权房有着本质区别，集体租赁住房用地符合城乡规划、土地利用总体规划及村土地利用规划“三大规划”，经依法批准建设，依法实施不动产登记，而且只租不售，而小产权房不论是在用地上、规划上、建设上还是销售上均不受法律保护。
在广东风泽律师团队深圳婚姻家事律师处理的婚姻家事案件中，经常涉及小产权房的分割，我们也发现大部分客户对小产权房的相关问题并不了解，团队深圳婚姻家事律师将在此文对与小产权房有关的问题进行解答。
一、何为小产权房
小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证并非由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，一般包括军产房、集资房、安居房、农民房等多品种型。小产权房并非法律概念，而是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓，其产权证为绿本，并非合法有效的产权证，无法转让流通。目前，我国关于小产权房的法律法规及处理原则尚未出台，如何界定小产权房的相关权利尚无定论。
二、实务中对小产权房纠纷的处理
目前，无论在政策上还是法律上，小产权房仍无法得到认可，在出现产权纠纷或财产分割时往往存在较大争议，广东风泽律师团队深圳婚姻家事律师通过总结以往大量办案经验，对小产权房纠纷的处理，分析如下：
1、 买卖合同纠纷
因小产权房不具有合法有效的产权证，其交易不受法律保护，实务中，法院通常会判定小产权房买卖合同无效。在小产权房买卖合同被法院宣告无效后，买方可以根据《合同法》第五十八条规定向卖方主张返还因该合同取得的财产。若卖方在小产权房交易时，明知该房屋为小产权房，无法办理房产证，仍将房屋进行买卖，其对合同无效明显存在过错，应当承担买方因此遭受的损失；若买方明知交易房屋为小产权房，仍与卖方进行小产权房买卖，其自身亦存在过错，法院在审判中也会判决买方承担相应的责任。但大部分案例显示，买方只能被判赔获得当初的购房款，对买方而言其实是损失巨大的。在此，风泽律师团队深圳婚姻家事律师特别提醒，相比商品房，小产权房虽然在价格上占据很大优势，但无法备案登记，没有合法有效的产权证，无法进行交易流转，其买卖也不受法律保护，因此，大众购买时还需三思。
2、租赁合同纠纷
在经济发达地区，尤其是一线城市，小产权房租赁的现象屡见不鲜，由此而产生的纠纷也十分常见。小产权房的房产证一般由乡政府或村委会颁发，并未取得建设工程规划许可证，也不属于按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，法院一般会判决出租人与承租人订立的租赁合同无效。风泽律师团队深圳婚姻家事律师提示，在小产权房租赁合同纠纷中，若出租方明知该出租房屋为小产权房，未取得房屋产权证和建设工程许可证，仍将房屋出租给承租方，并收取租金，其对合同无效明显存在过错，根据《合同法》第五十八条规定，应当赔偿承租方所受损失，若承租方明知房屋为小产权房仍然承租的，其自身也存在过错，也应当承担相应的责任。
3、 离婚时小产权房分割纠纷
根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十一条的规定，离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未完全取得所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜直接判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决当事人使用。因小产权房不具有合法有效的产权证，无法取得所有权，实践中，法院不会对小产权房的归属作出判决，而是根据实际情况分割小产权房的收益权和使用权。
三、相关法律依据
《合同法》
第五十八条 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国土地管理法》
第六十三条 农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》[国办发（1999）39号]
第二条第二款 农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。
《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》[国办发（2007）71号]
第二条第三款 农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或 “小产权房”。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）
第二十一条 离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未完全取得所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜直接判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决当事人使用。