怎样执行按份共有的房产?
【案情简介】
2007年，郑先生和姐姐郑小姐在深圳美景小区购买了一套商品房，房产证上明确该房为按份共有，郑先生享有99%的产权，郑小姐享有1%。2011年，郑小姐通过小额融资的渠道筹得70万元，后期因生意失利无力偿还债款。小额融资公司遂将郑小姐起诉至法院，主张郑小姐偿还债务，该诉请得到了法院的支持。但因判决生效后，郑小姐未及时履行义务，小额融资公司申请强制执行郑小姐名下的房产，此时房产评估价值为400万。
【律师分析】
对上述案例，深圳知名经济律师申茵对此分析如下：
一、小额融资公司是否能申请强制执行登记在郑小姐姐弟二人名下的房产?
《民事诉讼法》第二百四十四条规定：被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品。
如果郑小姐名下，除房产外无其他财产，小额融资公司可以向法院申请强制执行。法院判决生效后，郑小姐必须按照判决的内容履行义务。如果拒绝，对方可以向法院申请执行。郑小姐拥有的涉案房产1%的所有权属于可以执行的财产的部分，如果郑小姐的其他财产不足以偿还债务，法院可以执行该部分的财产。
二、法院如何执行涉案房产中郑小姐的份额?
《物权法》第一百零一条规定：按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。
涉案房产属于郑先生和郑小姐按份共有的财产，按份共有人可以转让或者处置该财产。那么法院可执行郑小姐名下1%的份额。从法律规定来看，作为共有人的郑先生享有优先购买权，当法院强制执行郑小姐名下1%的份额时，郑先生可以按照法院评估价格受让该份额。如果郑先生放弃优先购买权，法院可就该部分房产进行拍卖，亦可直接将郑小姐的财产作价交小额融资公司抵偿债务，若仍有剩余债务，郑小姐应当继续清偿。
【法律依据】
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百九十一条 经申请执行人和被执行人同意，且不损害其他债权人合法权益和社会公共利益的，人民法院可以不经拍卖、变卖，直接将被执行人的财产作价交申请执行人抵偿债务。对于剩余债务，被执行人应当继续清偿。
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