风泽律师团以案说法：二手房主别再无故违约！
【案情简介】
2015年4月12日，深圳市南山区某花园小区业主郑某与田某在某地产中介的居间斡旋下，双方共同签订了《二手房买卖合同》，合同约定转让成交价为人民币7500000元，首期款人民币2250000元，郑某须在合同签订后60日内赎楼并办理过户递件手续。当日，田某支付定金人民币250000元，4月28日，田某依约在中国银行做完首期款的资金监管人民币3000000元，其后，田某撤销第一次资金监管，于5月8日完成第二次资金监管并变更监管额度为人民币2000000元。随着深圳楼市价位的不断攀升，郑某后悔不迭,遂于6月3日将该房屋以人民币8100000元的价格转卖第三人。田某得知后气愤不已，随后找到广东华商律师事务所风泽律师团为其维权，本案现在审理过程中。
【律师代理】
自2015年3月下旬330新政出台后，深圳楼市的交易热情被迅速点燃，同时也助长了部分诚信缺失房主的漫天提价、嚣张毁约行为。4月起，此类案件接踵而来，风泽律师团首席律师申茵现结合本案，将二手房买卖合同中可能涉及的法律问题分析如下：
就本案而言，表面上看田某已依约完成了定金的支付及首期款的资金监管义务，双方交易不成是因郑某将房屋转卖他人的行为已构成根本违约，但申律师在此提醒各位买主，在二手房交易过程中，给付定金、资金监管、赎楼等办理各项手续的时间节点往往都清晰地写在合同上，如果因故不能准时办理，一定须取得对方书面同意，否则即便口头达成共识，也很容易成为违约在先的一方。
那么，本案中田某撤销第一次资金监管是否构成违约在先？
申律师认为，资金监管的申请及相关事宜均需业主及买方共同到场完成，实践中，业主往往出具授权委托书委托担保公司或房屋中介代为办理资金监管、赎楼等相关手续。结合本案，一方面，田某虽然撤销第一次资金监管，但第二次资金监管的额度与双方合同约定一致，并未致使合同无法履行；另一方面，根据我国《合同法》的相关规定，合同的变更可以采取书面形式，也可在双方实际行动下发生变更，本案中虽未提及田某是否征得郑某同意，但其第二次资金监管能够顺利完成即表明郑某已用实际行动同意变更资金监管的时间及额度，因此，田某不构成违约。
既已排除田某存在违约行为，那么其可获得哪些赔偿？首先，田某可要求郑某立即返还定金并承担相应利息；其次，若无业主配合，田某存放在银行资金监管的首期款暂无法拿出，可在诉讼请求中提出要求业主配合办理资金监管解除事宜并主张利息赔偿；第三，田某可根据双方合同约定之违约条款要求郑某承担违约责任，一般情况下为双倍定金或房屋转让成交价的20%中择一主张。此外须注意，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中第八条关于“一房二卖”惩罚性赔偿之规定只适用于尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人的一手房买卖合同中，目前我国法律对二手房买卖合同中的一房二卖行为是否适用惩罚性赔偿则暂无规定。
就目前司法实践中的大量案例来看，此轮维权中的一个突出特点即为买家要求法院判决继续履行合同强制过户的诉求不断增多。申律师认为，各法院在审理此类案件时，无论是判决强制过户还是高额赔偿，均应按照买方的实际情况及需求区别判定，以最大限度地保护守约方的合法权益。
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