【案情简介】

2015年3月28日，深圳市龙华新区某花园小区业主吴某与严某在某地产中介的居间斡旋下，双方共同签订了《二手房买卖合同》，合同约定吴某将房产转让给严某，转让成交价为人民币2650000元，签订合同当日严某须支付定金人民币55000元，严某应于合同签署之日起六十日内（含当日）付清房屋首期款人民 退或少补），吴某须无条件协助其办理相关手续。该房产处于抵押状态，严某同意吴某委托担保公司进行赎楼，同时严某须协助吴某办理赎楼手续并配合签署一切文件，吴某不得通知银行、担保公司及其他相关单位人员停止赎楼，否则视为根本违约，则严某可随时解除合同并选择要求吴某支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还已支付的定金。2015年5月中旬，吴某提出因房价大涨不愿继续履行合同，严某拒绝并要求继续按原价格履行合同，双方协商过程中，吴某擅自撤销担保公司的赎楼授权，同时拒不向银行提供收款账号，使得双方合同已无法继续履行。严某无奈之下提起诉讼，要求吴某继续履行合同，并提出可一次性付清余下购房款，同时要求吴某支付交付房屋并完成过户之日止的迟延履行违约金。

案件审理过程中，严某提交了以下证据：1、吴某出具的人民币55000元定金的《收款收据》； 2、吴某委托某担保公司的《授权委托书》及《公证书》；3、2015年4月30日，严某、刘某（授权委托书中吴某的委托人之一）及中国银行深圳某支行签订的《二手楼交易资金监管协议》一份，严某于当日将人民币700000元转入双方指定的监管账户内的银行流水；4、严某于2015年1月3日与案外人签订的《二手房买卖合同》，约定将其名下某花园房产出售给案外人，并于2015年5月18日办理转让登记的证明材料。

 

【法院判决】

一、被告吴某应当于判决生效之日起十日内注销涉案房产抵押登记；

二、原告严某应于判决生效之日起十日内支付被告剩余购房款人民币1895000元，被告应于判决生效之日起十五日内将涉案房产过户登记至原告名下，并将上述房产实际支付给原告；

三、被告吴某应于判决发生法律效力之日起十五日内向原告支付迟延履行违约金。

 

【律师评析】

自2015年3月下旬330新政出台后，卖家嚣张违约的二手房买卖合同纠纷案件接踵而来，风泽律师团律师现就结合本案，分析深圳法院对于卖家要求强制过户诉请的态度及期待可能性： 

律师认为，只要《二手房买卖合同》系在双方当事人的真实意思表示下签订，且合同未违反法律和行政法规的强制性规定，则合同有效，对合同各方均具有法律约束力，各方应当严格遵守并依约履行。本案中涉案合同不能继续履行的原因在于吴某擅自撤回赎楼授权委托，并拒不向银行提供收款账号，致使严某不能如期获得贷款审批，根据双方合同约定，提供收款银行账户是吴某应履行配合协助严某申请按揭贷款的合同义务，通过严某提交的《资金监管协议》可知其已按时、足额履行了支付首期款项的义务。吴某的前述行为必然导致严某无法提供充分的贷款申请资料以供银行进行下一批审批时的审查，基于此，严某无法获得贷款承诺函，双方赎楼手续无法继续进行，故吴某已构成根本违约，此点违约责任已在双方合同中明确约定。既吴某无故违约、非法解除合同已属实，严某请求支付迟延履行违约金于情于理应当支持。

另，虽然涉案房产系抵押状态，但根据我国《物权法》第一百九十一条的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人愿意清偿债务消灭抵押权的除外。结合本案，严某愿意一次性付清所有购房款代吴某清偿，故涉案房产继续履行的障碍已消除，为判决强制过户提供了一定保障。

 二手房买卖合同纠纷并非近年新型案例，深圳市各级人民法院在面对此类案件阶段性频发的情况下，能够与时俱进、实事求是地作出诸多创造性判决，可圈可点。“房屋原设定抵押权的，在卖方已注销抵押登记但买受人未付清购房款的情况下，如果买受人在诉讼前或诉讼中同意在合理期限内一次性付清全部购房款，可以支持买受人继续履行合同请求”的审判规则已在深圳各法院的判决书中有所体现，故买房者在诉至法院的同时，须明确诉请方向，以最大限度地维护自身合法权益。

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