如何认定租赁合同中房东按利润份额收取租金？
【案情简介】
2013年9月，李某承租张某一间门面经营酒店生意，并与张某签订了租赁合同。对于租金的支付方式，合同约定：张某以门面使用权作为酒店入股的形式，但张某不参与酒店经营管理，房租租金按酒店的净利润1/5股分红，分红方式以一个季度为单位。合同签订后，李某酒店开张，但生意一直不好，处于亏损状态。2015年3月，李某酒店因亏损严重而被迫倒闭，并欠下了巨额债务。身为李某酒店债权人之一的王某在追债过程中，发现了李某与张某签订的租赁合同，认为李某与张某为该酒店的合伙人，应当为李某经营酒店期间所负债务承担连带责任。张某则认为自己只是将房屋租赁给李某使用，并没有参与经营酒店生意，不是酒店的合伙人，拒绝为李某经营酒店期间所负债务承担连带责任。随后王某将张某告上法庭，请求法院判决张某为李某所欠债务承担连带责任。
【意见分歧】
本案中，租赁合同约定租金按照酒店净利润分红方式收取，关于房屋出租方与承租人之间究竟是租赁关系还是合伙关系存在以下二种观点。
一种观点认为，虽然房屋出租方与承租人签订了租赁合同，但是在租金支付方式中，双方约定房东以门面使用权作为酒店入股形式，并且租金按照酒店盈利股份分红，应当将其认定为合伙关系。
另一种观点认为，我国法律对房屋租赁合同中租金收取方式没有明文规定，只要出租方和承租人协商一致即可，本案中双方约定租金支付方式并无不当。且双方签订的合同已明确表示为“房屋租赁合同”而非“合伙协议”，合同内容也都是围绕出租方出租房屋给承租人来设定的。因此，房屋出租人与承租人之间只是租赁关系，不能认定双方存在合伙关系。
【律师分析】
广东华商律师事务所风泽律师团赞成第一种观点，结合本案分析如下：
《民法通则》第30条规定：“个人合伙是指两个以上公民按照协议，各自提供资金、实务、技术等，合伙经营、共同劳动。”同时，该通则第33条规定：“个人合伙可以起字号，依法经核准登记，在核准登记的经营范围内从事经营。”由该规定可知，个人合伙可以分为两类：纯粹以契约连接的合伙与“起字号”的合伙，前者一般被直接当做契约关系处理，后者则需经“核准登记”。
本案中张某并未与李某明确签订合伙协议，并且在王某向其追债时辩解只是将房屋租赁给李某使用，由此可以推测张某与李某不属于“起字号”的合伙。对于张某与李某是否属于纯粹以契约连接的合伙，《民法通则》第30条指出，“两个以上公民按照协议，各自提供资金、实物、技术等，合伙经营、共同劳动”，“实物”是指一切有形物体，包括机器、设备、房屋等具体物，合伙人有权对提供实物进行管理使用；此外，第34条第二款规定：“合伙人可以推举负责人。合伙负责人和其他人员的经营活动，由全体合伙人承担民事责任。”本案中张某与李某达成一致意见，明确约定张某以门面使用权作为酒店的入股形式，自己不参与酒店经营管理，并且每个季度按酒店的净利润1/5股分红。此处“以门面使用权作为酒店入股形式”实际上就是将房屋这一实物作为出资方式参与合伙事宜，同时根据通则规定，个人合伙并不必须要求合伙人全部参与经营管理，因此张某与李某所达成的协议符合《民法通则》对个人合伙的规定，应当认定张某与李某为以契约连接的合伙，双方对合伙期间的债务应当承担连带责任。
此外，尽管我国法律对房屋租赁合同中承租人与房东之间如何约定租金没有明确规定，但这并不能成为本案为张某辩解的理由。因为本案中张某与李某明确约定张某“以门面使用权作为酒店入股形式”，表明张某确有与李某合伙之合意，其所签订的租赁合同本质上不过是以租赁房屋之名行合伙协议之实。本案中房屋租金与个人合伙分红发生竞合，基于合同的相对性，该租赁合同中对租金的约定只能约束签订该租赁合同的双方当事人，不能以此来对抗第三人。为了保护第三人利益，应当将其双方约定的“租金”认定为合伙分红，从而维护第三人合法权益。
综上所述，王某可以要求张某对酒店债务承担连带责任。
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