新兴众筹买房，风险与机遇并存！
【案情简介】
随着一线城市楼价的畸形暴涨，众筹买房成为新兴投资产业。仅出资小部分，就能赚取高额回报，这是众筹买房最吸引投资客的闪光点。2014年3月，90后于某、艾某、年某三人共同出资购买了位于深圳市南山区星海城市花园3栋104号房产，因于某、艾某非深圳户籍，故三方签订《投资协议》，除约定基本的出资份额外，共同同意将房产登记在年某名下。
2015年330政策出台后，房价一路飙升。2015年9月，于某因看中一处婚房，故向艾某、年某提出转卖房产、回笼资金的要求，然年某认为房价还有大涨趋势，且南山区涨幅在全深圳属领头羊地位，升值潜力巨大，故不同意出卖房产，艾某在听取俩人观点后，赞成年某的想法。因房屋产权登记在年某名下，故于某与二人多次谈判均未能达成一致意见。无奈之下，于某向深圳知名经济纠纷团求助。
【律师评析】
众筹买房是指发起人提出的优质房源并在网站等平台上发起众筹，欲购买房产的自然人或法人共同出资购买、共同拥有房产。通常情况下，众筹期限届满且众筹满标时，由众筹参与者共同委托第三方作为房产托管方为持有、管理众筹项目购买的房产，根据众筹参与者的共同决定处置房产，处置房产所得款项按众筹参与者投入的份额比例进行分配。当众筹期限届满且众筹未满标时，资金托管方将众筹参与者投入的款项本金全额退回给众筹参与者。众筹参与者为了共同持有一处房产而众筹买房并享有房产的占有权、使用权、收益权和处分权，是我国法律所允许的。但是在实践中，众筹参与者并不是为共同直接持有房产而是委托第三方代持房产、代为管理房产、代为处置房，快速收回投资，本质上是一种投资行为，且并不以房产销售为主要目的，而是销售房产份额并快速卖出，快速实现投资回报，因此众筹买房除了市场风险外，其还游走在监管的灰色地带。
广东华商律师事务所风泽律师团律师认为，根据我国《物权法》的规定，不动产实行登记制，依据公示公信原则，该房屋对外仅属于年某的个人财产。但这并不代表于某无救济途径，实践中，虽然房屋产权登记在年某名下，但于某可持三方《投资协议》及银行转账流水或支付凭证就该产权提出异议，由人民法院重新确认该房产归属，若三方之间没有明确约定产权份额，则法院应当按照三方出资比例确定产权比例，在确权的情况下，于某可要求在房产证上增加其姓名。当然，法院无法约束年某、艾某二人不愿卖房的意思表示，这就体现出了众筹买房的弊端及问题。通常情况下，于某只能通过退出资金、转让份额、债权债务关系等方式与其他众筹者协商解决。
实践中，虽然众筹买房的弊端逐渐凸显，但“短期狂飙，风险已大”的现实并未使其有所收敛。除前述于某遇到的问题外，如果房产证上没有自己的名字，别人变卖或抵押相关房屋，自己或会面临不知情或不可控的风险。因此，广东华商律师事务所风泽律师团
律师在此提醒，众筹买房须谨慎，即便共同购买，那么房产证上也要写清楚是共有种类，其中按份共有会清晰地标明各人所持比例，而共同持有则是平均分配。此外，面对楼市过热现象，监管部分打击杠杆炒房、众筹炒房的决定也越来越大，故投资客们应合理评估风险，该收手时就收手。
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