【案情简介】

2012年8月，肖某、陈某（乙方、买方）与睿翼房地产开发公司（甲方、卖方）签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买外滩某处别墅。甲方定于2013年2月前将该房屋交付给乙方，不可抗力情形除外，若逾期超过60天，乙方有权单方面解除合同。合同签订后，肖某、陈某于次日向睿翼公司支付了首期购房款215万元，并作为借款人与上海中国银行某支行（贷款人）、睿翼公司（保证人）签订《个人住房借款担保合同》，约定贷款金额为355万元，贷款人将贷款资金直接划入睿翼公司名下账户，贷款以等额本金还款方式偿还，借款人以上述所购房屋作为抵押财产提供抵押担保，睿翼公司为本合同项下肖某、陈某的全部债务提供阶段性连带保证担保。

同年10月，上海中国银行某支行取得涉案房屋的抵押权人预告登记证明。10月15日，上海中国银行某支行向睿翼公司发放贷款355万元。肖某、陈某自2012年10月15日起逐月向上海中国银行某支行归还贷款本息。后睿翼公司逾期交房超过60日，肖某、陈某请求解除商品房预算合同和借款担保合同，遂诉至法院。

 

【法院判决】

上海市闵行区人民法院经审理认为：睿翼公司逾期交房已超过60日，肖某、陈某有权解除商品房预售合同。该合同解除后，肖某等有权解除借款担保合同，睿翼公司应按约将肖某等支付的房款返还，并赔偿肖某等因此所产生的损失，此外，睿翼公司应向上海中国银行某支行返还自判决生效之日起的剩余贷款。

 

【律师评析】

深圳知名经济纠纷律师认同上海法院的判决结果，并就本案分析如下：

首先，依据双方签订的《上海市商品房预售合同》，睿翼房地产开发公司逾期仍未能交房的行为显然已构成违约。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。据此，在商品房买卖合同解除后，购房人有权解除按揭贷款合同。

其次，深圳知名经济纠纷律师分析，因按揭贷款合同不同于其他继续性合同，其解除溯及于合同成立时即消灭效力，因此，按揭贷款合同解除后即对双方不再具有约束力，原则上应当恢复原状，即购房人应当返还所贷全部款项，银行应当返还购房人已经偿还的本金及利息。在按揭贷款合同的解除系开发商违约导致房屋买卖合同解除而致时，购房人向银行承担的损失赔偿责任最终亦应由开发商承担。

根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。为了减少不必要的重复、繁琐和当事人的诉累，在商品房买卖合同纠纷和按揭抵押贷款合同纠纷合并审理时，当然可由贷款的实际收取方即开发商直接将购房贷款返还银行，并直接向银行承担购房人应当承担的责任。

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