【案情简介】

诉争房屋属甲乙两业主共有，2013年11月4日，双方签订《房地产买卖合同》，约定诉争房屋交易成交价为208万元，并就付款赎楼过户等事宜予以详细明确，同时约定任何一方逾期履行合同义务，对方有权要求其以成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同。合同签订后买方如约付款共计55万元，监管首期款13万元（后到期退回），但业主未能履行合同，买方诉至福田区人民法院提起强制过户（继续履行合同）之诉，一并申请了诉前财产保全。

福田法院诉前保全时发现，涉案房屋已被该院另一案首位查封了共有人甲的50%份额，并被深圳市中级人民法院某执行案件首位查封了共有人乙的50%份额并第一位轮候查封了甲的50%份额，即本案诉前保全之前已存在三个在先查封，本案只是第一轮候查封了共有人乙的50%份额，第二轮候查封了共有人甲的50%份额。

 

【法院判决】

法院经审理后查明，所有在先查封所涉债务总额本金及费用（不含迟延履行滞纳金和强制执行费用）已近160万元，超过了买方应付业主购房款余款，且处于抵押状态，然因房价已经暴涨，买方当庭表示自愿行使在先查封涤除权全部代为清偿，并保留另案起诉业主追偿多代偿部分的权利。

2016年4月22日，深圳市福田区人民法院判决：在涉案房屋存在多轮在先查封且所涉债权金额大于买方应付购房款的情况下，直接判决确认购房者享有在先查封涤除权，业主在购房者代为清偿全部在先查封债务后继续履行合同并承担违约责任，购房者有权就多代偿部分另案追偿。

 

【律师评析】

深圳知名经济纠纷律师认为福田区人民法院的判决结果在一定程度上给其他法院做了典范和裁判指引，并结合本案分析如下：

本案所涉涤除权规定，是指在主债务履行期限届满，债务人不履行债务时，抵押物的受让人为了保有抵押物的所有权，防止抵押物的所有权因债权人对抵押物的拍卖而丧失，代债务人清偿债务进而消灭抵押权的行为。目前我国《物权法》第一百九十一条“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”也仅对抵押权涤除权做了明确规定，故福田法院在法律未对先查封涤除权有明文规定的情况下作出判决是与时俱进，符合实际，合法合理的。购房者代业务清偿其到期债务，消灭在先查封，不仅消除了双方继续履行房屋买卖合同的障碍，同时使得在保证先查封债权能够顺利的同时，房屋买卖合同能够继续履行，一举两得，值得推广和称赞。

深圳经济纠纷律师认为，对于本案所涉违约金和损失问题，双方交易过程中房屋被查封是导致房屋买卖合同不能继续履行的根本原因，卖方构成违约已毋庸置疑，在这种情况下，本案原告主动提出愿意代为清偿债务以注销抵押和查封，这与其要求卖方支付关于违约金和多支出的代偿部分的诉请并不矛盾，故应就违约金部分予以支持，同时因代为支出的清偿部分尚未发生，告知其可就此数额明确后另行起诉主张，本案中福田区法院根据个案实际情况，具体问题具体分析，支持了原告的诉请，做到了真正意义上维护当事人的合法权益。 

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