【基本案情】

（一）事实经过。柏虹公司与被告杭州市房地产开发集团有限公司（以下简称开发公司）2007年4月28日签订《购房意向协议》，规定：开发公司将位于杭州市下城区仙林桥直街的商品综合楼仙林大厦，分别以办公房每平米12000元、商业房每平方米25000元、车位每只20万元的价格出售给柏虹公司，并采用分期付款方式支付房款；在开发公司取得商品房预售证后签订商品房买卖合同，协议经双方签字、盖章后生效，至5月30日前签订商品房买卖合同生效时终止。协议生效后，柏虹公司为履行合同做了大量准备工作，投入了大量人力和财力，同时期待着商品房买卖合同早日签订。开始，开发公司也提交了办理商品房预售证相关资料，到了5月中旬就停了下来，直到目前尚未取得商品房预售证，显然是故意行为。2007年6月15日，柏虹公司发出《联系函》，阐述柏虹公司为购买仙林大厦所付出的人力和财力，希望开发公司尽快签订商品房买卖合同。同年6月18日，开发公司回函，以双方未在5月30日前签订合同，《购房意向协议》已逾期为由，告知柏虹公司协议已自行失效。6月20日，柏虹公司复函开发公司，表示不能接受协议已失效的说法，同时希望开发公司本着诚实信用原则，与柏虹公司尽快签订商品房买卖合同。7月15日，开发公司给柏虹公司发来《复函》，辩解协议已失效、“意向”在未转化为签订正式合同前对双方不具有法律约束力，以后不再与柏虹公司签订商品房买卖合同。至此，双方酿成纠纷。（二）利益驱动是开发公司拒绝履行合同的直接诱因。2007年5月至7月，杭政储出（2007）16、20、23号地块分别以楼面地价每平方米10596元、12245元、15712元价格成交，推动了杭州市房地产价格全面上涨。仙林大厦的地段优于上述三块地的地段，2007年5月下旬市场价格已大大超过了《购房意向协议》约定的价格，与其同等地段同样条件楼盘的办公用房价格，如广利大厦已超过2万元／平方米，商业用房价格已超过4万元／平方米。在这种情况下，开发公司撕毁合同，背弃承诺。（三）开发公司应承担赔偿损失的违约责任。1、《购房意向协议》本质是一份购房预约合同，标的为双方签订一份由预约合同规定主要内容的商品房买卖合同。2、《购房意向协议》意思表示真实，不违反法律规定，合法有效。开发公司所谓“终止”、“失效”的说法是站不住脚的。合同没有约定解除条件，约定的“至5月30日前双方签订商品房买卖合同生效时终止”，应理解为在5月30日前双方签订商品房买卖合同，商品房买卖合同生效时合同终止，而不应如开发公司理解为至5月30日合同终止。因此，目前尚未达到合同终止条件，《购房意向协议》仍在有效期内，对双方仍具有约束力。3、预约合同签订后，开发公司在房地产价格普遍上涨的情况下，无视预约合同合法有效的事实，在客观情形（房价上涨除外）与当初签订《购房意向协议》时未发生变化情况下，单方拒绝与柏虹公司签订商品房买卖合同，致使该预约合同的目的无法实现，开发公司应承担违约责任。根据民法通则第一百一十一条、第一百一十二条及合同法第一百零七条、第一百一十三条的规定，开发公司不履行合同义务，柏虹公司有权要求赔偿损失，其损失赔偿额应相当于因开发公司违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。目前柏虹公司如购买同样面积、同样地段的房产需要比《购房意向协议》约定至少多付104395148元。若按广利大厦近期的销售均价计算其金额要大得多，因此柏虹公司要求开发公司赔偿104395148元是合情合理合法的，这一损失还不包括由于开发公司违约给柏虹公司造成的经营损失。

 

【裁判理由】

柏虹公司、开发公司于2007年4月28日签订《购房意向协议》的事实清楚。关于前述《购房意向协议》的性质及效力问题，从《购房意向协议》记载，即双方就购买仙林大厦商品房有关事宜达成意向，柏虹公司意向购买该项目所有可销售部分房屋，采用杭州市商品房交易网上备案合同形式，在开发公司申领商品房预售证完成并公示期满后，双方签订订金合同，在规定的15天期满前双方签订商品房买卖合同等内容，以及《购房意向协议》明确的当事人、拟购房屋面积、价款等表明，仅是对未来签订正式商品房买卖合同的预先安排，不具备《城市房地产开发经营管理条例》第二十八条、《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当具备的条款，应认为该协议具有预约合同性质。《购房意向协议》系双方当事人真实意思表示，内容也未违反法律、行政法规的强制性规定，其效力应予认定。关于开发公司是否应赔偿不履行《购房意向协议》给柏虹公司造成的损失，以及损失数额问题，从已查明的事实分析，在本案诉讼前，开发公司已函告柏虹公司，《购房意向协议》已过2007年5月30日签订期限而失效或终止，不再签订商品房买卖合同。柏虹公司接到函件后，提出了异议。在本案诉讼中，对柏虹公司提出的解除《购房意向协议》主张，开发公司表示没有异议。故对柏虹公司提出的解除《购房意向协议》主张，本院予以支持。至于《购房意向协议》解除原因，柏虹公司、开发公司作为预约合同签约当事人，均应按诚实信用原则，履行应当承担的谈判、缔约义务。本案中，开发公司以仙林大厦由整体出售改为租赁经营，双方未能在2007年5月30日前的期限内签订正式的商品房买卖合同，《购房意向协议》已自行失效等为由，拒绝签订商品房买卖合同，由于开发公司提出的前述理由，与《购房意向协议》约定不符，开发公司的行为违反了《购房意向协议》，应承担违约责任。柏虹公司在诉讼中要求开发公司赔偿经济损失104395148元，从所提出的理由和依据分析，该损失额并不是基于《购房意向协议》而造成的损失，而是基于《购房意向协议》所指向的本约商品房买卖合同不能履行而可能造成的损失，本院不予支持。由于开发公司违反诚实信用原则，不愿将案涉房屋出售给柏虹公司，造成《购房意向协议》解除，根据签订《购房意向协议》时杭州市房地产市场变化情况，柏虹公司为磋商、履行协议所可能发生的费用，柏虹公司成立目的、时间、注册资本情况、开办费用等因素，本院酌情确定柏虹公司的经济损失为300万元，该损失应由开发公司赔偿。综上，柏虹公司提出的解除《购房意向协议》主张，以及赔偿损失要求中的合理部分，本院予以支持。

 

【判决结果】

一、解除杭州柏虹酒店投资管理有限公司、杭州市房地产开发集团有限公司于2007年4月28日签订的《购房意向协议》。

二、杭州市房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿杭州柏虹酒店投资管理有限公司经济损失300万元。

三、驳回杭州柏虹酒店投资管理有限公司的其他诉讼请求。

 

（案例来源：裁判文书网）

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