【基本案情】

2008年6月9日，荣昌公司与富兴达公司签订了《房地产合作开发协议书》，约定双方按照“优势互补、互惠互利、共同投资、合作开发、利益共享、风险共担”的原则，投资开发位于灵武市南熏路与吴灵青公路交界处的“西湖人家”项目。该项目用地面积90666平方米，规划用地性质为商住。项目前期投入为1768万元，双方以实物土地出资1768万元，荣昌公司持股49%，富兴达公司持股51%，项目获得的净利润由双方按持股比例进行分配。资金按项目进展情况分批投入，荣昌公司负责融资，富兴达公司提供足额担保，资金的偿付及利息、融资费用等由双方按持股比例投入，并承担相应的利息和费用。协议签订后，荣昌公司依约于2008年8月18日至2009年6月24日，按进度向富兴达公司指定的账户上累计打款3200万元。工程竣工后，富兴达公司于2010年4月30日向荣昌公司返还投资款500万元，截止2011年8月18日，富兴达公司尚欠荣昌公司投资款2700万元。2011年7月5日至9月30日，富兴达公司对“西湖人家”已销售和未售出房屋进行统计，已售出房屋面积为118483.56平方米，金额为247736352元，荣昌公司应得利润4263万元，未售出房屋面积为36894.09平方米，双方于2011年10月4日经协商达成一致意见，荣昌公司按49%的比例分得房屋面积为18076.24平方米，利润3911.68万元。荣昌公司依约履行了合同约定的全部义务，但富兴达公司却拒不归还荣昌公司的投资成本，不给荣昌公司分配利润，已构成严重违约。

 

【裁判理由】

本案双方当事人之间争议的焦点有4个：（一）本案法律关系的性质；（二）《房地产合作开发协议书》是应当继续履行还是解除；（三）富兴达公司是否应当返还2700万元投资款并支付利息；(四)双方当事人是否存在违约行为。

关于本案法律关系的性质。在荣昌公司与富兴达公司签订的《房地产合作开发协议书》中，双方约定采用共同投资、合作开发、利润共享、风险共担的合作形式，共同投资开发涉案房地产项目，由荣昌公司负责融资，富兴达公司提供足额担保，在合同的实际履行过程中，双方也是按照《房地产合作开发协议书》的约定，由荣昌公司向涉案项目投入资金，富兴达公司提供项目用地并提供融资担保，双方对涉案项目共享利润、共担风险；在涉案房地产项目竣工后，双方当事人又于2011年10月4日签署了《备忘录》，对涉案房地产项目有关成本的结算及利润分配问题做了进一步确认，因此，无论是双方的合同约定还是合同的实际履行情况，均符合合资、合作开发房地产合同的法律特征，故本案法律关系的性质应当为合资、合作开发房地产合同关系。富兴达公司虽辩称其与荣昌公司之间为民间借贷关系，但依据本院查明的事实，荣昌公司向涉案项目投入资金，是以双方共同开发房地产项目，并最终从所开发的房地产项目中获取利润为目的，而并非是以向富兴达公司出借货币并获取利息为目的，本案双方当事人之间形成的法律关系并不符合民间借贷法律关系的特征，富兴达公司提交的证据也不足以证明本案当事人之间形成的法律关系为民间借贷合同关系，富兴达公司关于本案应认定为民间借贷纠纷的理由不能成立，本院不予采纳。

关于《房地产合作开发协议书》应当继续履行还是解除的问题。在《房地产合作开发协议书》中，有双方公司法定代表人签字并盖有公司印章，双方对协议书的内容均认可，该协议书系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效。在协议书签订后，荣昌公司作为融资一方，按照双方的约定，先后向涉案房地产项目投入资金2700万元，富兴达公司则按照协议的约定，提供了涉案项目所需的建设用地，并具体负责房地产项目的开发建设，双方共同开发的西湖人家房地产项目已于2010年竣工验收，《房地产合作开发协议书》并不存在合同约定或法律规定应当解除的情形，富兴达公司关于解除《房地产合作开发协议书》的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持，双方当事人应按照合同的约定继续履行各自的义务。依据鉴定机构的鉴定意见书，涉案房地产项目存在利润，在本案中，荣昌公司履行了向涉案房地产项目投资的义务，故其依法享有合同约定的分配利润的权利。根据营建公司和希格玛会计师事务所做的鉴定意见书，㈠涉案房地产项目的总销售收入为342321464.24元，其中包括已销售房屋的收入251632412.01元和双方在诉讼中一致认可的未销售房屋的销售金额90689052.23元；㈡开发成本为177404993.31元，其中，工程造价为155945432.41元，土地成本及其他开发间接费用为21459560.90元；㈢营业税费及附加、水利基金为19409627.01元；㈣期间费用为11776011.31元，其中营业费用为8511737.00元，管理费用为2964969.08元，财务费用为299305.23元；㈤营业外收支为1740884.03元，其中，已发生的与西湖人家相关的营业外收支净额为1719321.03元，尚未支付的违约金21563元，涉案项目的税前利润为131989948.58元［税前利润=㈠总销售收入-㈡开发成本－㈢营业税费及附加、水利基金－㈣期间费用－㈤营业外收支］。在计算利润时，由于未售出房屋的销售价格是双方在诉讼中协商确定的，未经税务部门认定，无法准确计算土地增值税和企业所得税，故鉴定机构认定的前述利润为缴纳土地增值税及企业所得税之前的利润。在本案审理过程中，土地增值税及企业所得税虽尚未实际发生，但纳税是当事人应当履行的法定义务，在诉讼中，经双方当事人协商，一致同意对土地增值税及企业所得税税金暂按3000万元计取，并从涉案房地产项目的税前利润131989948.58元中扣除，由富兴达公司将上述3000万元用于缴纳土地增值税及企业所得税。但因按3000万元预留土地增值税及企业所得税税金过低，本院根据本案的实际情况，暂按5000万元预留，由富兴达公司将上述5000万元用于缴纳土地增值税及企业所得税。今后待这两项税金实际发生后，由双方根据实际缴纳的金额，按照多退少补的原则，对纳税金额中超出或是不足5000万元的部分另行主张。对税前利润中扣除5000万元税金后的部分，由双方按比例分配。在扣除5000万元税金后，本案中双方当事人可分配的利润余额为81989948.58元（税前利润131989948.58元－预留税金5000万元），按照《房地产合作开发协议书》的约定，涉案项目获得的净利润由双方按持股比例进行分配，荣昌公司持股比例为49%，富兴达公司持股比例为51%，因此，荣昌公司应分得的利润为81989948.58元×49%＝40175074.80元。

关于富兴达公司是否应当返还2700万元投资款并支付利息的问题。在《房地产合作开发协议书》中，双方约定涉案房地产项目对外以富兴达公司名义进行开发建设，荣昌公司在项目的开发中，拥有与富兴达公司相同的运作、管理权利，但在合同的实际履行过程中，涉案房地产项目的开发建设、资金管理、房屋销售等具体事宜均是由富兴达公司一方控制，荣昌公司的2700万元投资款也是交由富兴达公司用于涉案房地产项目建设，现涉案项目经鉴定存在利润，故荣昌公司的投资成本应予返还，荣昌公司关于富兴达公司应返还2700万元投资款的诉讼请求成立，本院予以支持。关于荣昌公司主张的利息，因该项请求既无合同依据也无法律依据，故对荣昌公司要求支付利息的诉讼请求，本院不予支持。

关于双方当事人是否存在违约行为的问题。（一）关于富兴达公司是否违约，在《房地产合作开发协议书》中，双方约定涉案项目获得的净利润由双方按持股比例进行分配，但因在涉案工程竣工后，双方对涉案房地产项目的销售收入、开发成本等存在较大争议，关于项目的净利润数额一直未能确认，故无法确定各自应分得的利润额，从而实现利润分配，因此，富兴达公司并未违约，荣昌公司要求富兴达公司支付750万元违约金的诉讼请求不能成立，本院不予支持。（二）关于荣昌公司是否违约，虽然双方在《房地产合作开发协议书》中约定，荣昌公司于协议签署后十个工作日内，向双方指定的共管专门账户汇入866.32万元，双方立即启动该项目，同时约定，第二笔投入资金为2000万元，双方按持股比例投入，富兴达公司投入1020万元，荣昌公司再投入980万元。但在合同的实际履行过程中，双方均未按合同约定执行，在之后的合作中，富兴达公司是以1768万元土地作为出资，而荣昌公司则是以现金方式投入资金2700万元，对此，在合作开发涉案房地产的过程中，双方均未提出异议，因此，应视为双方以实际行为对合同内容、履行期限和方式进行了变更，荣昌公司并未构成违约，富兴达公司要求荣昌公司承担750万元违约金的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。

综上，荣昌公司的部分诉讼请求成立，本院依法予以支持；富兴达公司的反诉请求不能成立，本院不予支持。

 

【判决结果】

一、被告宁夏富兴达房地产开发集团有限公司于本判决生效后30日内向原告宁夏荣昌绒业集团有限公司返还西湖人家项目投资款2700万元；

二、被告宁夏富兴达房地产开发集团有限公司于本判决生效后30日内向原告宁夏荣昌绒业集团有限公司支付西湖人家项目利润40175074.80元；

三、驳回原告宁夏荣昌绒业集团有限公司的其他诉讼请求；

四、驳回反诉原告宁夏富兴达房地产开发集团有限公司的反诉请求。

 

（案例来源：裁判文书网）

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