【基本案情】

原、被告于2001年11月12日签署房地产转让协议书，约定：被告将其所有的土地房产含厂房宿舍楼、办公综合楼等全部设施转让给原告，转让总金额为人民币（币种下同）2，800万元；被告的关联公司上海甲工贸有限公司（以下简称甲公司）的货款全部结清，作为原告向被告预付的房产款；协议签订后10日内原告向被告支付300万元，在被告土地证办好后原告向被告支付600万元，余款在房产证等一切手续办好后由原告立即付清，办证所需的工本费由双方均摊；土地证和房产证等过户手续在原告新公司注册成立之日起一年内办好，原告在一个半月内注册成立新公司。此外，双方还对违约责任等进行了约定。

协议签订后，原告依约向被告支付了300万元，而被告迟迟不办理房地产初始登记，原告经多次查询，均查询不到被告办理房地产初始登记的信息。2010年8月，原告经查询得知，被告已于2008年12月办理了房地产初始登记，领取了房地产证，而其不仅不通知原告，竟然未经原告同意在已经转让给原告的土地上建造了数幢厂房（即某区某镇某街坊18／10丘上的4-11幢建筑），又未经原告同意将已经转让给原告的房屋（即某区某镇某街坊18／10丘上的1、2幢建筑）抵押给乙银行股份有限公司松江支行（以下简称乙银行松江支行），获取贷款2，000万元。原告已于2010年9月15日依约成立了新公司。

 

【裁判理与】

本案涉及的问题有以下几方面：一、合同的效力。二、是否超过诉讼时效。三、美田公司的股东变更是否影响合同履行，美田公司现任股东是否构成善意取得。四、标的物的变化是否影响合同继续履行。五、正田公司已支付的房款数额认定。

一、关于合同效力问题。

美田公司与正田公司签订的《协议书》系房地产买卖合同，由美田公司将其所有的土地房产以2，800万元的价格转让给正田公司。协议书中虽约定美田公司的所有股权持有人须与乙方戊在10天内办理签字手续，但此只是双方为慎重起见而作的要求美田公司股东补确认手续之约定，不影响美田公司与正田公司所签《协议书》之生效。关于《协议书》中所约定的公证步骤，也是双方为慎重起见而作之程序性规定，并未将之作为合同生效的条件，且美田公司已经收取了正田公司支付的300万元现金之房产转让款，甲公司所欠之货款也于协议签订后全部结清，作为正田公司预付的房产款予以抵冲，上述实际履行的行为表明该《协议书》已对双方发生拘束力，当属生效之协议。

美田公司根据《协议书》转让给正田公司的房地产，在当时尚未办理房地产权利登记而取得房地产权证，所属土地亦为划拨工业用地，尚未办理土地使用权出让手续。美田公司系于2003年4月就涉案的1-3幢厂房、办公楼办理了房地产登记，于2006年末、2007年初补办了土地使用权出让手续，将原划拨工业用地转变为出让工业用地，并于2007年12月取得办理土地出让手续后之1、2、3号三幢厂房、办公楼的房地产权证。最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效，但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”根据上述规定，美田公司原转让的划拨工业用地上的房地产在起诉之前已经办理了土地使用权出让手续并取得房地产权证，故应当认定合同有效。

二、关于诉讼时效问题。

对于美田公司提出的正田公司之诉请已超过诉讼时效之抗辩。本院认为，诉讼时效制度的设立目的是督促权利人及时行使权利，禁止权利的滥用，以维护社会交易秩序的稳定。本案中双方的《协议书》虽约定，“土地证和房产证等手续在乙方新公司注册成立之日起一年内办好所有手续，乙方应在一个半月内注册成立新公司”，但由于双方所转让的是划拨土地上的房地产，需要办理出让手续取得房地产权证后才能进行转让过户，签协议之时尚不具备转让过户的条件，直至2007年美田公司办妥土地使用权出让手续并取得1、2、3幢厂房、办公楼的房地产权证时方才具备转让条件，故在此之前不应对由于美田公司拖延办理土地出让及产权登记手续导致正田公司无法正常行使的产权过户之请求权起算诉讼时效，否则对权利人而言是不公平的。事实上正田公司的法定代表人戊曾于2004年11月带人前往美田公司交涉房产事宜，说明正田公司有主张自己的权利，但当时涉案房地产尚不具备转让之条件，即便正田公司要求办理过户手续客观上亦不可行。根据法律规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，对正田公司之产权过户请求权的诉讼时效起算时间，应从美田公司就涉案房地产办妥土地使用权出让手续并通知正田公司后才能按协议约定期限开始计算。根据协议约定，美田公司履行办理土地证、房产证之义务应在正田公司注册成立新公司之后一年内，本案中正田公司虽未按协议约定于一个半月内注册成立新公司，但不能就此简单认定为正田公司怠于履行合同，在美田公司未办妥相关手续导致转让标的物不具备转让条件的情况下，即便正田公司注册成立了新公司亦无法办理过户手续，故不能以正田公司未按时成立新公司这一形式问题掩盖美田公司未及时办妥土地出让及产权登记手续导致合同履行障碍这一实质问题。本院认为，本案主要是由于美田公司的迟延履行行为造成，不能因为义务方的迟延履行而让权利方的请求权罹于诉讼时效而消灭。由于美田公司办妥土地出让及房地产登记手续后未通知正田公司，正田公司对此并不知情，故不应起算诉讼时效期间，对美田公司关于诉讼时效的抗辩意见不予采信。

三、关于股东变更是否影响合同继续履行及美田公司现任股东是否构成善意取得之抗辩问题。

与正田公司相对的合同主体是美田公司，而非美田公司的股东，美田公司股东的变更系该公司的内部问题，不影响美田公司与外部交易的相对方正田公司的合同关系。美田公司以其现任股东系出资受让原股东之股权，并已变更工商登记为由，否认美田公司与正田公司之间的合同权利义务，该抗辩意见缺乏法律依据，本院不予采信。另外，正田公司与美田公司之间系房地产转让关系，由正田公司购买美田公司名下的涉案房地产，而美田公司现任股东丙、丁与美田公司原股东之间系内部的股权转让关系，而非涉案房地产的转让关系，两者所转让的标的物是不相同的，美田公司不能以其内部股东发生变更为由向正田公司主张善意取得之抗辩，并否认该公司与正田公司的合同关系之存在。本院认为，美田公司股东的变更不影响其公司对外签订之合同的继续履行，美田公司亦不构成善意取得之抗辩。

四、关于标的物变化是否影响合同履行。

美田公司提出涉案房地产在其增建后已非原来的交易标的物的问题。根据审理查明的事实，美田公司在与正田公司签订房地产转让协议后，除办理了土地使用权出让手续外，又增建了4-11幢厂房。但是，美田公司办理出让手续的地块与其转让给正田公司的涉案房地产所属地块的地理位置并未变化，只是在办理出让手续时面积略有调整，并变更了地块丘号名称，实际上仍为同一地块，协议书约定转让的上海市某区某镇某街599号1-3幢房屋亦在该地块上。关于美田公司事后增建4-11幢房屋一节，本院认为，增建的房屋与之前的1-3幢房屋在同一地块上，而双方协议转让的标的物系包括房屋及土地在内的整体，不应予以分割，由此，确实在客观上增加了交易标的物的价值，但此系美田公司于转让协议签订后的单方行为，未得到正田公司认可，美田公司无权以此为由取消交易，是否继续履行合同应取决于正田公司。美田公司所建造的4-11幢厂房均为合法建筑，正田公司原要求拆除的诉请不符合经济原则，现正田公司考虑到实际情况，愿意按照评估价值一并受让该4-11幢厂房，其意见当属合理，可予准许。美田公司提出评估结论缺乏科学性，其理由是评估单位未以厂房资料为基础，亦未进入厂房内部勘查，但此系美田公司不配合现场勘查，亦不愿提供资料所致，其不利后果应由美田公司承担，不能作为否定评估结论的理由。关于评估范围仅限于4-11幢地上建筑物，不包含土地使用权之问题，本院认为，协议书原约定的转让标的包含了上海市某区某镇某街599号1-3幢房屋及其所属的整个地块，协议约定的2，800万元转让总价已经包含了划拨性质的土地价值，4-11幢房屋系美田公司于协议签订后自行建造，故仅需评估地上建筑物的价值即可，不应再将土地价值纳入评估范围，至于土地使用权因办理出让手续而支付的相应费用，则可另行补偿。

五、关于正田公司已付款数额的认定。

根据正田公司提供的美田公司出具的收条，300万元现金应认定为已付款。关于甲公司所欠货款抵偿房款部分，其中2000年9、10月份及2001年2、3月份的四笔货款总计8，427，249.40元，正田公司提供了盖有甲公司财务专用章的对帐单及供货清单，应予认定；2001年3-6月的货款，虽然正田公司制作的欠款清单上没有甲公司盖章，但所附的供货数量清单每页均盖有甲公司的财务专用章，由此证明正田公司的供货数量已得到甲公司确认，而在甲公司盖有财务专用章的对帐单中，针对2001年4、5月份的货款在备注栏中注明“账未对，送货情况见附表1、2”，与上述供货清单可相互印证，故本院对2001年3-6月的甲公司货款6，059，172.50元抵冲房款予以认定；2001年6月的货款2，532，707元，正田公司仅提供了产品入库单，无法确认具体金额，且入库单上的签字人员之身份缺乏证据予以证明，故难以认定。据此，本院认定正田公司已经支付的房款为300万元加上甲公司货款抵偿部分14，486，421.9元，共计17，486，421.9元。

综上所述，正田公司与美田公司签订的《协议书》系双方当事人的真实意思表示，该协议已生效，美田公司已就转让标的物办理了土地使用权出让及房地产权利登记手续，符合法律规定的转让条件，该协议当属合法有效，双方均应按约履行。协议约定美田公司向正田公司实收转让总金额2，800万元，但当时土地尚属划拨工业用地，之后美田公司办理了出让手续，并为此支付土地出让金及前期开发费共计17，782，425元，此笔费用当不属于2，800万元转让总金额之范围，现受让方正田公司愿意补足支付给美田公司，予以准许。关于美田公司在2007年后建造的4-11幢房屋，系其在签订转让协议后自行建造，不在原协议约定的转让范围之内，但上述房屋属于合法建筑，现正田公司基于实际情况而变更原诉请为按照评估价补偿美田公司4-11幢房屋之价值26，069，400元，此诉请既符合合同目的，又符合经济原则，有利于平衡双方利益，可予准许。以上三项累计，正田公司应支付美田公司的款项为71，851，825元，减去已付款项17，486，421.9元，尚应支付的款项为54，365，403.1元。

另外，美田公司名下的涉案房地产中1、2幢目前设定有抵押权，抵押债权金额为2，000万元，美田公司应偿还乙银行松江支行之借款，涤除抵押权后办理房地产过户登记于正田公司名下之手续。正田公司同意代美田公司偿还乙银行松江支行的债务以注销抵押登记，将代偿款项从其应付的转让款中扣除，此意见与法不悖，可予准许，但须在美田公司不予配合注销抵押登记的情况下实施。

 

【判决结果】

一、双方继续履行2001年11月12日的协议书，被告上海美田摩托车有限公司应于本判决生效后十天内负责清偿乙银行股份有限公司松江支行的相关债务，涤除上海市某区某镇某街599号1、2幢房屋上设定的抵押权，并协助办理上海市某区某镇某街599号1-11幢房屋连同上海市松江区某街9街坊18／10丘地块之房地产权利过户登记至原告温岭市正田摩托车零部件制造有限公司名下的手续，原告温岭市正田摩托车零部件制造有限公司同时支付被告上海美田摩托车有限公司转让款及相关费用人民币54，365，403.1元；

如被告上海美田摩托车有限公司未按上述要求偿还乙银行股份有限公司松江支行的债务涤除抵押权的，则原告温岭市正田摩托车零部件制造有限公司可代其偿还上述债务、注销抵押登记后要求办理上述房屋土地的产权过户登记手续，代为偿付的债务金额可在原告温岭市正田摩托车零部件制造有限公司所应支付的剩余转让款及相关费用中抵扣；

二、被告上海美田摩托车有限公司应于本判决生效后三个月内搬离上海市某区某镇某街599号1-11幢房屋，将上海市某区某镇某街599号1-11幢房屋连同上海市松江区某街9街坊18／10丘地块交付于原告温岭市正田摩托车零部件制造有限公司。

 

    （案例来源：裁判文书网）

    如果您有法律方面的问题想要咨询深圳合同法律师，或是了解深圳资深合同律师更多讯息~
　　敬请关注：中国经济纠纷律师网 http://www.szsylaw.com/
　　地址：深圳市福田区深南大道4011号香港中旅大厦21-23楼
　　联系电话：13823139735，13510726181
　　QQ：3572083912