以房屋买卖合同代替借款合同是否有效？
【案例】
2014年9月张某为偿还他人债务向李某借款35万元，双方签订住房出售协议，协议载明张某同意将座落于某处的房屋卖给李某，卖价为35万元，张某写下收条，载明今收到李某购房款35万元，张某将房屋产权证及土地使用证交给李某出抵押，但未办理登记手续。2015年4月，张某在出售协议中注明本人在9月之前没有还清所有款项，到期自动搬出房屋，让给李某，李某可以买卖。现张某没有归还借款，李某要求张某协助李某办理房产及土地使用权变更登记手续。
【分歧】
李某的要求能否得到支持,有两种不同观点：
第一种观点认为，李某的要求可以得到支持，因为双方签订的房屋出售协议系双方自愿，合法有效，应予支持。
第二种观点认为，李某的要求得不到支持，因为张某和李某是民间借贷关系，并不是房屋买卖关系。
【评析】
笔者同意第二种观点，理由如下：
现如今，当事人之间以借贷为目的签订房屋买卖合同作为担保的案件越来越多。事后双方发生纠纷时，大多以房屋买卖合同纠纷为由诉诸法院，双方约定一旦债务人不履行还款义务，债权人可以选择执行买卖合同，即取得标的物所有权，实质却为民间借贷关系。由于买卖合同中标的物价值和买房应当支付的借款金额差距较大，债权人往往在诉讼中直接要求依据买卖合同获得标的物，而不再主张债务人还款，本案李某与张某即是一起典型的以房屋买卖代替民间借款行为，当事人签订的该条款系流质条款。
流质条款，即绝押条款，是指当事人之间关于债务人届期不履行债务时、债权人(即抵押权人)有权直接取得抵押财产所有权的约定内容。《中华人民共和国物权法》第186条规定抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。《中华人民共和国担保法》第40条规定订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第57条规定当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。流质的约定，不仅与设立抵押的目的相悖，而且容易出现价值较高的物品以较低的价格转移给抵押权人，造成价值转移失衡，损害债务人的利益。因此流质条款是无效的。
对于该类案件的处理，最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。
因此，笔者认为，法院应当向李某释明变更诉讼请求，要求张某归还借款35万元，而不是要求张某协助李某办理房产及土地使用权变更登记手续。若李某变更诉请，则按民间借贷法律关系审理，若李某不变更，则应驳回李某的起诉。
(来源：江西法院网)
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