现实生活中，偶尔会存在一些不良卖家，将一套房子卖给了多个买家而由此引发多方纠纷，究竟谁才能取得房屋所有权，是否按照“先到先得”的传统习惯，由最先签订合同的一方取得呢?假设王某将其名下的房屋卖给了林某，签订了房屋买卖合同，第二天又与不知情的陈某签订房屋买卖合同，将同一套房屋出售给陈某，此时，林某和陈某均主张房屋所有权，那么在此种情况下，谁才是房屋的所有权人，王某在这当中又应该承担怎么样的法律责任?广东风泽律师团深圳合同法律师将就这些问题展开讨论：

　　一、合同是否有效?

　　《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定”、《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)第三十九条的规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”，依据该法律规定，王某作为房屋的所有权人，有权处分自己的房屋，若合同不存在《合同法》第五十二条规定的当然无效的情形时，依据当事人意思自治原则，王某与林某、陈某签订的房屋买卖合同均有效，林陈二人均不能通过主张合同无效来否定对方的房屋所有权。

　　二、谁能取得房屋所有权?

　　在两份房屋买卖合同都有效的情况下，应该考虑以下情形：

　　1.登记

　　《物权法》第六条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”、第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。根据该法律条文的规定可知，房屋作为不动产，其物权变动以登记为生效要件，所以，房屋买卖合同签订的先后顺序并不是所有权变更的生效要件。在未办理不动产变更登记的情况下，林某与陈某均不能真正取得房屋所有权，王某仍然是房屋的所有权人，林某与陈某处于同一平等地位，不因买卖合同签订顺序而有序位之分，均可向王某要求实际履行。在无其他履行行为的情况下，只有办理了不动产变更登记的一方才是房屋的所有权人。

　　2.交付

　　虽然我国对不动产的物权变动规则采取的是公示原则，但广东风泽律师团深圳合同法律师认为，在一房数卖的情况下，还应将房屋是否已经交付使用列入所有权归属的考虑范围。在买受人都未办理变更登记的情况下，若某一方已经基于与王某达成的合意而实际占有了房屋，则意味着双方履行合同的意愿相对明确，对该合法交易行为也应当给予保护。若某一方办理了变更登记，另一方实际占有了房屋，则其占有行为属于无权占有。根据《物权法》第二百四十三条的规定：“不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。”因此，所有权人可以向无权占有人主张返还。

　　3.支付房款

　　在确认房屋所有权的问题上，也应当考虑买受人的实际履行能力。在买受人均未办理变更登记，也未实际占有房屋的情况下，将是否已经全额支付房款或已支付房款的多少作为第三个考虑因素，从而确定房屋所有权。

　　当然，在现实生活中，情况可能更为复杂，并不能简单将登记、交付、支付房款顺位考虑，而应该将三者综合起来进行判断，从而明确房屋所有权的归属，彰显法律的公平正义。

　　三、救济

　　在一房数卖的情况下，必定有某一方或数方的合法权益受到损害，对最终无法取得房屋所有权的一方，有权依据法律规定向卖方要求赔偿损失。根据《合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因此，一房数卖中，卖方依法将承担履行不能的违约责任。

　　广东风泽律师团深圳合同法律师在此提醒，为防止一房数卖的遭遇，在签订了房屋买卖合同之后，不能及时办理不动产变更登记时，可先办理预告登记，从而保证将来物权的实现。

　　【法律依据】

　　《中华人民共和国物权法》

　　第六条　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。

　　第二十条　当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

　　第三十九条　所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

　　第二百四十三条　不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。

　　《中华人民共和国合同法》

　　第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：

　　(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;

　　(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;

　　(三)以合法形式掩盖非法目的;

　　(四)损害社会公共利益;

　　(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

　　第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

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