【新闻回放】

2015年10月，李先生通过房屋中介，以556万元的价格购买了刘先生的一间房屋，房产证载明建筑面积为44.86平米。去年1月14日，他取得房产证。后在装修入住时，李先生发现房屋格局与楼上不同，便申请重新测绘。同年7月7日，西城区房地产测绘所最终确认，该房屋建筑面积只有28.27平方米。

去年底，李先生取得重新换发的产权证，载明建筑面积为28.27平方米。今年3月，他一纸诉状将刘先生告上法庭，认为其在购房时存在重大误解并因此多支付了房款，故要求按照实际面积变更合同价款，刘先生需返还其多支付的购房款205万余元。

【律师点评】

如今中国房地产市场火热，房价居高不下，建筑物面积可谓寸土寸金，若是如李先生这样买了房子以后才后知后觉房产面积竟然少了30％，绝不是低头吃闷亏的问题，简单一算也是几百万的损失。面对这种问题应该如何救济呢？广东风泽律师团经济合同律师分析如下：

一、 商品房买卖中的面积误差救济

一般来说，一手房地产市场购房者都是直接从房地产开发企业手中购买房产。房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同即是我国相关法律和司法解释中所规定的商品房买卖合同。司法解释实质上对商品房买卖合同作出了狭义解释，商品房买卖合同的出卖人只能是房地产开发企业。

在商品房买卖合同中，由于买卖双方所持有的资源和信息的不对称，买受人也就是购房者天然地处于弱势地位，基于避免纠纷和保护弱者的原因，最高人民法院对于商品房买卖合同作出了专门的解释。

如果与房地产商签订了购房合同，房屋交付后发现面积有误，通常根据误差比例按以下两种处理方式：

1、面积误差比绝对值在3％（含3％）以内的，买受人不能请求直接解除合同，只能按照合同约定的面积单价据实结算，若已经支付价款的，房屋实际面积小于合同约定面积的，对于多余支付价款及利息可以请求返还。

2、面积误差比例大于3％的，则出卖人构成根本违约，买受人可以直接请求解除合同，返还已购房款和利息。如果此时作为购房者，买受人还是想要标的房产，同意继续履行合同的话，当房屋实际面积小于合同约定面积的，误差3％（含半数）以内部分的房款及利息可以请求出卖人返还，对于超过3％部分，则要求出卖人双倍返还房价款。前者体现了补偿性，后者体现了惩罚性；若房屋实际面积大于合同约定面积，对于买受人来说实际是有利的，此时对于误差3％以内的部分买受人可以按照合同约定价格补足房款，对于超过3％部分的面积的房价款由出卖人承担，而实际所有权仍归属于买受人。也就是超过3％部分房产面积相当于无偿获取。

二、 非商品房买卖中的面积误差救济

现实生活中不是所有房屋买卖合同都是房地产开发企业作为出卖人的，像新闻中李先生与刘先生都只是自然人主体。此种情况下，李先生所购房产的面积误差问题并不适用于前述商品房买卖合同的相关司法解释中的相关规定。因此，对于李先生房屋实际面积与购房时的房产证书所载明的面积不符，只能以重大误解为由请求撤销或变更。

重大误解，是指误解方做出意思表示时，对涉及合同法律效果的重要事项存在着认识上的显著缺陷，其后果是使误解方的利益受到较大的损失，或者达不到误解方订立合同的目的。李先生与刘先生订立买卖合同时，正是基于对房屋面积的错误认识作出了意思表示订立合同，并支付了44.86平米房屋面积的价款，但房屋的实际面积只有28.27平米，使李先生利益受到了较大的损失，已经构成了重大误解。因重大误解订立的合同，误解方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销，即请求变更原合同中房产面积为实际面积并重新计算房价款或请求撤销原合同并主张返还原状，即房产回转登记至卖方、卖方将全部购房款返还给买方。

【法律依据】

《中华人民共和国合同法》

第五十四条　下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：
　　（一）因重大误解订立的；
　　（二）在订立合同时显失公平的。
　　一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
　　当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十四条　出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
　　（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
　　（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

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