工业用地与商业用地在使用年限、规划用途、价格水平及法律限制方面存在明显差异。工业用地主要用于生产制造，不得擅自用于商业经营;商业用地则面向零售、办公、酒店等营利性活动。如果要将工业用地转为商业用途，必须履行法定程序，并可能涉及政府收回后重新出让，原使用权人可依法获得相应补偿。