区分这三类房产证，核心在于看透其背后的土地性质与产权完整度。商品房拥有最完整的产权，土地为出让性质，交易完全自由;经适房属于有限产权，土地多为划拨，上市交易通常受五年期限限制且需补缴土地出让金;房改房则分为成本价和标准价，前者拥有完整处置权但收益受限，后者仅拥有部分产权。