设立居住权必须满足六个硬性条件：书面合同、两个以上合格见证人、明确期限、不动产登记、内容合法、不违反公序良俗。永久居住权会严重影响卖房，买家需承担居住权负担，可能无法实际入住。居住权与产权的核心区别在于权利性质、权能范围、存续期限和处分限制，居住权仅为占有使用的用益物权，产权则是完整的物权。