一、基础定义与取得性质不同
1.土地使用权划拨
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条规定：土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。划拨的核心性质是非市场化、行政批准取得，大部分划拨土地不需要支付土地出让金，仅可能缴纳少量补偿安置费用。
2.土地使用权出让
出让是国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金后取得土地使用权的方式，性质属于市场化有偿取得。根据《中华人民共和国土地管理法》第五十五条规定：以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地，出让金是获得土地使用权的核心对价。
二、使用期限不同
划拨土地使用权：依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条规定，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制，可以长期无偿使用。
出让土地使用权：有明确的使用期限限制，根据土地用途不同，最长期限分别为：居住用地70年、工业用地50年、商业旅游娱乐用地40年、综合或其他用地50年，期限届满后需按规定续期并补缴出让金。
三、适用范围不同
划拨土地的法定范围
只有符合法定公益用途的土地，才可以经批准以划拨方式取得，依据《中华人民共和国土地管理法》第五十四条，可划拨取得的土地范围为：
1.国家机关用地和军事用地
2.城市基础设施用地和公益事业用地
3.国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地
4.法律、行政法规规定的其他用地
出让土地的适用范围
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三条确立的国有土地使用制度，除法律规定可以划拨的情形外，所有经营性建设用地都必须以出让方式取得，这是我国国有土地使用的基本原则。常见的商品房开发、商业经营、工业生产等经营性项目，都需要通过招标、拍卖、挂牌等公开出让方式取得土地使用权。
四、流转限制不同
划拨土地：权利人不能直接自由转让、出租、抵押土地使用权。如果需要入市流转，必须先经依法批准办理出让手续、补缴土地出让金，转为出让土地后方可进行交易;未经批准擅自流转划拨土地的，属于违法违规行为，可能面临土地被收回、行政处罚等法律后果。
出让土地：权利人在符合合同约定和法律规定的条件下，可以自由转让、出租、抵押土地使用权，流转无需行政审批前置，仅需按规定办理不动产变更登记即可。
一、核心法律依据
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定：法规
以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。
同时根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的要求，除法定情形外，未经批准的划拨土地使用权不得转让，符合全部条件的经审批方可交易。
二、划拨土地上房屋出售的法定条件
要合法出售划拨性质土地上的房屋，必须同时满足以下要求：
1.房屋已经办理完整的产权登记，卖方领有合法的国有土地使用证和房屋所有权证(不动产权属证书);
2.转让交易已经报有批准权的人民政府审批，且获得准予转让的批准文件;
3.按照规定完成土地性质变更：绝大多数情况需要由受让方办理土地使用权出让手续，补缴土地出让金，将划拨土地转为出让土地;仅少数符合法定情形的，经批准可以不办理出让手续，但卖方需要将转让收益中的土地收益上缴国家。