【律师答疑】
来信咨询的咨询的情况主要涉及正在建造中的房屋能否抵押及抵押的效力问题。抵押，是指债务人或者第三人不转移对财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照担保法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。《中华人民共和国担保法》第34条规定："下列财产可以抵押：（一）抵押人所有的房屋和其他地上定着物；（二）抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产；（三）抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物；（四）抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产；（五）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；（六）依法可以抵押的其他财产。"由此可见，我国担保法对正地建造中的房屋可否担保问题未作明文规定。
2000年12月13日起施行的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第47条规定："以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。"该解释第67条规定："抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。"从来信情况看，王某以依法获准正在建造中的房屋向你抵押借款，并办理了登记手续，应认定抵押有效。王某与谢某的房屋"转让"行为，本质上一种债务清偿方法，不同于一般意义的房屋买卖转让。在债务清偿中，作为一般债权人的谢某无权挑战你作为抵押权人的优先受偿地位。即便将王某与谢某的行为视为一种正常转让，但由于抵押人王某转让抵押物时未通知你这个抵押权人，且抵押物已经登记，故你仍可以对该房屋行使抵押权。除非受让人谢某代替债务人王某向你清偿全部债务，否则你可对房屋拍卖或折价转让后的价款行使优先受偿权。当然，我们建议你可与王某、谢某先行协商解决问题，如他们不愿依法协商，则可通过诉讼途径解决。