目前贷款购房主要有以下几种1、住房公积金贷款;2、个人住房商业性贷款;3、个人住房组合贷款
1、住房公积金贷款对于已参加交纳住房公积金的居民来说贷款购房时应该首选住房公积金低息贷款住房公积金贷款具有政策补贴性质贷款利率很低不仅低于同期商业银行贷款利率仅为商业银行抵押贷款利率的一半而且要低于同期商业银行存款利率也就是说在住房公积金抵押贷款利率和银行存款利率之间存在一个利差同时住房公积金贷款在办理抵押和保险等相关 手续时收费减半
2、个人住房商业性贷款以上两种贷款方式限于交纳了住房公积金的单位员工使用限定条件多所以未缴存住房公积金的人无缘申贷但可以申请商业银行个人住房担保贷款也就是银行按揭贷款只要您在贷款银行存款余额占购买住房所需资金额的比例不低于30%并以此作为购房首期付款且有贷款银行认可的资产作为抵押或质押或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人那么就可申请使用银行按揭贷款
3、个人住房组合贷款住房公积金管理中心可以发放的公积金贷款最高限额一般为10-29万元如果购房款超过这个限额不足部分要向银行申请住房商业性贷款这两种贷款合起来称之为组合贷款此项业务可由一个银行的房地产信贷部统一办理组合贷款利率较为适中贷款金额较大因而较多被贷款者选用
个人住房委托贷款公积金贷款最划算个人住房贷款商业性贷款利息负担最重但具体的还款差别有多大我们不妨进行一下比较
假设某购房者夫妇二人欲购买一总价50万元的住房以自有资金支付首付款30%即15万元其余35万元申请15年贷款夫妇二人月收入为6000元月公积金缴存比例为20%企业与个人各负担一半现公积金总额为4万元商业性贷款的利息负担比政策性贷款高得多达到了1/3月还款额多出10%总额多出近5万元可不是个小数目如此看来自然应该选择个人住房委托贷款但是不行这对夫妇不能完全依靠个人住房委托贷款即便他们现有的公积金达4万元就是按10倍的较低倍率计算他们也可申请40万元的公积金贷款但因为政策性贷款最高限额只有30万元因此35万元还是不可以的因此这对夫妇只有退而求其次选择个人住房组合贷款那么他们每月的还款负担承受得了吗说起来他们每月还款2781.45元但其中一部分可以由他们还款期每月缴存的公积金抵付金额最多可以达到总收入的20%即1200元/月那么他们需要自行支付的供楼款只有2781.45-12001581.45元/月和他们6000元的月收入相比负担是很轻的了不过如果没有公积金的支持完全依靠商业贷款那么每月还款负担还是比较重的但占总收入50%左右的供楼负担还是可以接受的建议购房者在确定购房预算时不妨仔细算一算多列出几种选择比较一下再去申请相应的贷款
办理住房公积金贷款应按下列程序
一借款人申请住房公积金贷款需要向市住房公积金管理中心提出书面申请填写住房公积金贷款申请表并如实提供有关资料
二市住房公积金管理中心负责借款人资格、担保人资格、贷款额度和贷款期限的审查及合同的填写同意后借款人与中心签订相关合同或协议并按中国人民银行规定办理保险
三贷款手续办理完毕后市住房公积金管理中心给银行签发准予贷款通知书银行接到贷款通知书后办理贷款划付手续
特别提醒购房时借款人根据自己公积金的缴纳情况到银行进行测算就可得知贷款的金额和每月还款数额根据公积金管理有关规定每年提取一次假设客户每年一次提取的公积金为15000元而每月公积金贷款还款额为1500元商业贷款还款额为1000元在还款方式上可选择余额冲贷法即提取的公积金首先归还当月住房公积金贷款和商业贷款本息共计2500元余额12500元可一次性偿还住房商业性贷款本金在还清住房商业性贷款本金后尚有余额的再偿还公积金贷款本金因为商业性贷款利率高于公积金贷款利率冲还贷后借款人可选择缩短原还款期限的方式或选择还款期限不变减少月还款额的方式进行还贷但目前商业银行对客户提前还款的次数是有一定限制的如果客户选择等额本息还款法每月等额还贷金额保持2500元不变那么提取的公积金15000元将按照原扣款方式连续每月扣款2500元余额不足时借款人应及时将足额款项注入用于还款的银行卡中上述两种还款法客户可根据自身实际进行选择
如果客户购买个人住房时申请的是商业性贷款如个人住房按揭贷款、个人住房转让贷款、个人再交易住房贷款当时购房因各种原因没有申请到公积金贷款而现在个人公积金缴存达到规定的年限和金额且已满足公积金申请购房贷款的条件虽然目前商业银行还不能将购房商业性贷款转换为公积金住房贷款但却可提取公积金进行偿还商业性贷款本息只要借款人到公积金管理中心申请并办理提取公积金相关手续就可提取公积金归还个人住房贷款本息
申请银行个人住房贷款工作流程
一买方要与开发商签订商品房预售契约
二支付30%以上的房款
三去房管部门办理预售登记
四办完预售登记后买方持契约正本填写借款申请及借款合同
两种还贷方式利息天壤之别
一般的购房人只知道贷款必须偿还利息可是采用不同的还贷方法利息却有天壤之别贷款额在40万元左右、限期30年的利息差额可以达到10万元之巨至于这个不少人都还被蒙在鼓里——两种还贷法利息差额大在此摘录一篇供您参阅
市民刘先生上个月刚买了新房并办完了住房贷款手续每月还贷额近2000元谁知道就在本月即第一次还贷后刘先生却知道了一件让他大为惊讶的事———他的一位亲戚和自己贷款额度相差无几、年限相同但是总体还贷利息却相差近25万元原因只是他们采用了不同的还贷方式而此前刘先生称自己对另一种还贷方式一无所知
在签合同的时候银行工作人员只是抱来一大堆贷款合同密密麻麻的然后帮你一会翻到这里、一会翻到那里指着一些空白的地方让你签上姓名、填上身份证号码、按上手印即可根本没有提及还有另外一种还款方法
签下这份贷款合同后刘先生自己测算了一下利息总额高达176万多元要不是亲戚提醒刘先生还以为贷款就是这样办的又气愤又心疼的刘先生忍不住把自己的贷款合同拿出来又仔细翻了好几遍发现合同里的确有两种贷款方法可供自己选择但是空白处已经被银行事先填上了等额本息还款法根本就没有自己考虑的余地他请朋友算了一下如果套用另外一种还款方法那么自己30万元、20年商业性住房贷款利息总额不到152万元比现在要少249万元
银行普遍主荐等额法
为了探明究竟连日来记者也以购房人的身份对南京多家银行进行了暗访
在农业银行新街口支行的消费信贷超市记者表示准备购买一处总价为80万元的商品房首付30%公积金贷款12万元余下的44万元准备办理商业贷款30年还清一位工作人员热情地接待了记者她首先给记者介绍了本息还款法等额法通过测算月还款额一项显示为237278元;
记者随之询问有无其他的还款方式该工作人员说还有另一种本金还款法递减法每个月的还款额都不同从3000元左右逐渐递减到1000多元
究竟选择哪一种方法呢以下是记者和该工作人员的一段对话
两种还贷方法哪一种更合算呢
总的说来第二种递减法少付点钱但是一般人都不会等到30年才还清的如果提前还贷的话就没有那么大差距了何况使用递减法虽然后面还得少但是一开始压力太大了
哪一种更方便呢
当然是第一种等额法方便每个月只需按月还给银行相同数额的钱就行了第二种递减法每个月的钱数都不同算起来也很麻烦……所以我们一般都推荐客户选择等额法
随后记者继续以购房人的身份电话咨询了商业银行、招商银行、工商银行、建设银行等多家银行大多数都以介绍本息还款法即等额法为主有的甚至根本不提及递减还款方式虽然一些银行工作人员最终也承认应该按照个人的不同情况选择还款方式但是从其话语中可以很明显地听出对等额法的倾向性
银行倾向性在于息差
导致银行产生这种倾向性的原因何在呢一位从事金融行业多年的人士一语道破关键在于息差
两种方法的利息差距大着哪该位人士以记者暗访的例子进行了一番计算得出的结果令人震惊———同样是44万元、30年的商业性贷款等额法的利息总额为414万多元而递减法为297万元左右两种不同还贷方法利息竟然相差11万元之多
该人士称同样一笔贷款业务对于吃利息饭的银行来说当然希望购房人全都选择利息高的还贷方法就像普通商品买卖一样一般的商家都会推荐顾客购买价格高、利润高的商品怎么会推荐价格低、利润低的商品呢
至于银行解释的等额法比递减法方便的理由记者发现使用递减法实际上也并不如想像的那么麻烦虽然每个月的还款额都不同但是具体数额并不需要人力测算银行的计算机系统十分轻松地便可以打印出30年中每一个月还款数据的表格购房人只需遵照交钱就行了
而另外一个递减法开始还款压力大的解释记者通过业内人士测算发现虽然递减法开头的还款额度的确较高为3000元左右但是相对于等额法2372元来说也就高出620元左右且持续时间也只有一年零两个月大多数时间的还款额集中在2000多元和1000多元之间相信600多元的差额大多数购房人都能承受何况这样省下来的利息高达11多万元值得大多数购房人重新考虑
银行称没占到便宜
昨日建行、中行、农行、民生等几家银行在接受记者采访时称两种还款方法表面上看两者利息总额相差不少而实际上两者的计算原理是一回事
不存在银行占便宜