抵押权与租赁权的冲突如何处理？

[导读] 租赁权，是以支配物的使用价值为内容，标的物本身的瑕疵直接影响权利的行使，租赁权本身是通过债权合同取得，其性质应是债权，但为保护承租人的利益，法律赋予租赁权以物权性，即债权的物权化，“买卖不破租赁”的法谚充分体现了租赁权的物权性。由于抵押权的存在并不以移转物的占有为必要，且抵押权只就抵押物的价值具有优先受偿的权利，因此，租赁权与抵押权可以并存于一个物上。已出租的标的物可以抵押，已抵押的标的物可以出租，究其原因在于出租人仍对标的物享有所有权，其有权处分其标的物，只要租赁期限少于或等于抵押权实现的期限，二种权利可以并存，并不发生冲突，但如租赁期限大于抵押期限时，当抵押权实现时，抵押权就会与租赁权发生冲突。 商品是使用价值与交换价值的统一体。使用价值是交换价值的物质承担者，没有使用价值就不能形成价值。从政治经济学的角度而言，商品价值的大小取决于生产商品时所耗费的劳动时间，但没有使用价值或使用价值较小的商品，很难想象它会存在着多大的价值，因此，从某一程度而言，使用价值大小影响着交换价值的大小。租赁权是支配着物的使用价值的权利，出租人将其已出租房屋设定抵押(案例1)，对抵押权而言，必然会形成一种负担，当抵押权实现时因租赁权的存在势必影响房屋的交换价值。正因为租赁权的存在确实对抵押权的实现存在着妨碍，二种权利存在冲突，而解决冲突的最佳方法就是抵押人依诚实信用原则，尽善良管理人的义务，在把已出租房屋抵押给抵押权人时，应履行告知义务，如抵押权人明知房屋存在租赁权仍同意抵押，说明抵押权人自愿遭受不利益，如此可避免事后的权利冲突;但如抵押人未尽告知义务，致使房屋价值减少或者由于租赁权的存在取得房屋所有权的抵押权人无法入住房屋，对此损失，出租人应负损害赔偿责任。　　出租人将已出租的房屋进行抵押，对抵押权人负有告知义务，但对承租人而言，是否也应有告知义务呢?根据我国《担保法》第48条“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效”，显然出租人对承租人负有告知义务。然而，未履行告知义务，是否侵害了承租人权益，是否因侵害承租人权益而导致抵押合同无效?租赁合同中，承租人通过合同所取得的是对房屋的占有、使用的权利，抵押的设定并不以转移占有为必要，因此对承租人而言并无损害;即使至债务履行期届满，抵押权人实现抵押权时，承租人可依据最高人民法院《关于适用　　另一种情形就是，已抵押的房屋进行出租(案例2)，因租赁期限超过抵押权实现期限，对抵押权必然会造成影响，所以，出租人应对抵押权人负履行告知义务。但是未履行告知义务，抵押权人能否主张租赁合同无效呢?最高院人民法院《关于适用