市民张某借给李某10万元，李某将房产证交给张某做抵押，双方签订了合同，但没有办理抵押登记。还款期满，李某无力偿还，张某要求实现抵押权。该房屋没有任何第三人主张权利。后张某与李某发生纠纷，张某起诉至法院，要求李某还款并行使抵押权。法院判决，抵押权无效，李某还给张某10万元。
观点：
茅箭区法院研究室陈亚明认为，我国对不动产的抵押权实行的是登记成立主义，当事人没有办理房屋抵押登记，故抵押权不成立，这并不受该房屋有无第三人主张权利的影响。
而根据物权法定原则，当事人扣留房产证的做法因不符合物权法规定的登记成立要件，也不能使抵押权成立。而且，房产证仅可宣示房屋的所有权，起到一个证明的作用，但它本身并不是权利，所以不可能以房产证设定权利质押。抵押合同表达了当事人设立抵押权，受此约束，债务人负有办理抵押登记，使抵押权得以成立的义务。