房产抵押登记的主要依据如下：
(1)房屋的所有权必须明确，即房屋已经获得了所有权证或将来一定能获得房屋所有权证。
(2)必须已经签订了商品房抵押贷款合同。
(3)必须由抵押权人提出抵押登记申请，即填写了“他项权利登记申请表”。