住宅区地下汽车车位的权利归属探讨

1、住宅区车位(库)建设存在的基本形态　　(2)独立于房屋结构本体以外的地上的停车(位)库。主要有三种类型：　　B.经批准的经营性停车设施，收益归投资者所有。该类设施明确经营性停车位的土地使用权面积，计... 　　1、住宅区车位(库)建设存在的基本形态 　　(2)独立于房屋结构本体以外的地上的停车(位)库。主要有三种类型： 　　B.经批准的经营性停车设施，收益归投资者所有。该类设施明确经营性停车位的土地使用权面积，计算建筑容积率，依法独立办理房地产权的初始登记和转移登记，权属归房地产权利人。 　　2、住宅区地下汽车车位使用的一般做法 　　(2)租赁方式使用。一般交由物业管理企业统一管理，停放车辆按期(次)支付停车费。地面临时停车位，人防工程用作车位部分，实行有偿使用，收益或用于人防工程维护，或补贴物业服务费用不足等。 　　3、地下汽车车位使用权利归属不同的主要观点 　　(2)地下车位归开发建设单位所有，可以单独销售。主要理由：一是地下车位建设费用没有摊入房屋销售面积，可以单独销售;如果将车位成本摊入房屋销售面积，会形成“捆绑式”消费，使不需要车位的购房人强制分摊车位建设费用，引起房价上涨。二是开发建设单位首先是房地产项目权利的主体，也是地下车位的投资主体，国家法律目前没有禁止地下车位买卖，购房人购房时，也没有合同约定购买车位，车库(位)应由开发建设单位所有。三是城市土地资源供给少，国家鼓励利用地下空间，“谁投资、谁所有，谁受益，谁维护”，开发建设单位可以通过转让、租赁等方式获得收益。 　　(1)合同确定。由开发建设单位与购房人在房屋买卖合同中约定，依合同约定确定其产权归属。 　　(3)以建设成本分摊确权。将地下车位建设成本计入房屋面积销售的，属于全体业主所有(共有)。 　　(5)按分摊面积销售登记确权。依房屋面积进行分摊销售，并经房地产登记机关确权登记的，由房地产权证持有者所有。 　　1、建立以物权为核心的房地产法律框架。物权是权利人直接支配物并排他性地享有其利益的权利，他是特定社会人与人之间对物的占有关系在法律上的表现。坚持公平、秩序、自由、正义、利于多建车位，降低房价，保护权益、保障交易、增进效益的价值取向，确立建筑物区分所有权的物权法律制度，完善目前房地产法律制度的缺陷，区分共用形态下地下车位的区分权利归属，对土地使用权与房屋所有权之间的行政管理冲突，房屋共用部位、共用设施设备的权利归属界定等，我国房地产法律制度应当以做出全面清晰的规定。防止人们对房地产权利的来源、确权、保护等产生不同的理解或实践，给社会经济带来矛盾，同时前瞻性的合理提高城市居住区车位(库)规划建设控制指标。