贷款买了一套二手房，在房管局签订的合同是约定1月15日之前交付房产相关证明。当时口头约定的是房主将房子腾空并交付钥匙，结清水电煤气等费用后再去过户。但现在房主要求先去办理过户然后才给腾房。请问大律师，如果1月15日之后房主还不腾房也未办理过户，是否可以起诉房主违约，让其退回定金及违约金？