我6月初委托一间中介出售房子，出售房子我的要求是实收，6.16房子找到买家并签合同时，中介说合同上面到时候会写各付各税，但收款保证你是实收（这个只有微信聊天记录，没有签合同）.合同签完并收了订金后按合同买家要5个工作日去办理银行按揭，但中间因买家与中介因开税票存在分岐，没有去办理按揭，拖到现在才去办理，请问买家这样算违约吗？我现在能不卖房子给她并不退订金吗？