广东省深圳市罗湖区人民法院

民事判决书

             (XXXX)粤XXXX民初XXXXX号

原告：深圳市XXXX地产有限公司，住所地：广东省深圳市。

法定代表人:杨某，在该司担任总经理职务。

委托诉讼代理人：张红鑫，广东卓科律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李某，广东卓科律师事务所实习律师。

被告：陈某，住址：广东省深圳市龙岗区。

委托诉讼代理人：曹某，广东XX律师事务所律师。

原告深圳市XXX地产有限公司与被告陈某居间合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市XXX地产有限公司的委托诉讼代理人张红鑫、李某，被告陈某及其委托诉讼代理人曹某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间签订的《独家委托代理协议》；2.被告返还原告定金20000元；3.被告向原告支付违约金110400元及利息（利息以130400元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，从起诉之日起，计至款项付清时止）；4.被告承担本案诉讼费。事实与理由： 2020年4月27日，原、被告签订《独家委托代理协议》，被告委托原告代为销售深圳市罗湖区XX房，售房意向价为368万元，协议约定委托期限为2020年4月27日至2020年6月30日，并约定合同期内被告违约需向原告支付3%的佣金。协议签订后，原告依约向被告支付2万元定金，并积极为被告介绍买家，致力于促成双方交易，但被告却反悔拒绝出售该房产，其行为已构成违约。原告为维护自身合法权益，特此提起诉讼。

被告答辩称，一、违约责任条款无效，被告无需支付违约金。 原告主张违约金的条款系原告为重复使用而预先拟定的格式条款，该条款加重对方责任，排除对方主要权利。根据法律规定，属无效条款。理由如下：首先，根据《合同法》第四百二十七条, 居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。根据协议第七条的规定，在未促成合同成立而委托人解除合同的情况下，却需要向居间人支付与佣金一样的违约金，该约定实质突破了合同法第四百二十七条的规定，加重了委托人的责任。而且根据该约定，如原告违约，无论违约程度如何，其最大责任为损失2万元定金，而被告违约，则可能需要支付超过11万元的违约金。其次，居间合同作为一种特殊的委托合同，其履行基础为双方之特殊信赖关系，且涉案合同涵盖居间和委托两种法律关系。根据法律规定，被告享有合同的任意解除权。该第七条排除了被告的解除权，属于排除对方主要权利。二、违约责任条款亦不合理。根据协议约定，如原告促成交易，原告可获得房价总金额3%的佣金，该佣金获得的前提是促成交易，案涉协议签订于2020年4月27日，被告于5 月8日即发函解除，相隔仅11天。期间虽有人看房，但没有任何人向被告表达签约意愿，原告并未促成交易，且被告也并非另行委托其他中介机构，而是不再对外出售该房产。在促成交易的情况下，被告需要支付的佣金为房价总价款的3%的佣金，在居间仅 11天且未促成交易的情况下，原告竟向被告主张房价总款的3% 的违约金，显然不合理。三、被告解除合同未造成原告损失。居间合同促成交易，居间方方才获得佣金。本案并无第三人表达购买意向，即使有第三方表达购买意向，买卖双方在其后磋商过程中能否就全部合同事项达成一致，能否最终签订房屋买卖合同仍受买卖双方各方面因素的影响，具有不确定性，被告解除合同并未造成原告损失。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。

根据当事人的陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：

一、2020年4月27日，原、被告签订《独家委托代理协议》 一份，约定：被告将其名下的位于深圳市罗湖区XXX房产委托原告出售，委托期限从2020年4月27日至2020年6 月30日，此期间原告为被告的独家委托服务提供者。原告向被告提供与上述房产租赁或买卖相关的法律法规、政策、市场行情资讯；为被告寻找房产承租人或买受人；通过密集网点、网络、房源展板、媒体广告等渠道为被告房产进行集中、速销推广；快速 聚集、引领批量潜在客户看房，促成被告与承租人或买受人签订合同。被告出售房屋的委托价为368万元，被告保证房产产权清晰、无纠纷、信息真实准确，对房产拥有合法处置权；被告积极配合原告开展正常的经纪活动，在委托期限内，原告有权代被告收取定金，收取定金后视为成交；被告在委托期限内不得就此物业另行委托他人，不得擅自单方终止本协议，被告在委托期限内擅自终止本协议的，应按照本协议委托出租的月租金或出售价格 的3%向原告支付违约金。双方同时以手书的方式约定如下：1.被告实收368万元，被告保证原告佣金为合同成交价的3% （无论买方支付多少佣金，不足成交价3%的部分，由被告补足支付）；2. 被告应支付的佣金从买方支付的定金中扣除；3.委托期内客户到价，原告可代被告收取定金，原告收取定金后，被告应在3个工作日内到店签约，否则由于客户起诉所产生的一切费用……同时, 被告还应支付原告服务佣金委托出售价的3%作为违约金；4.被告支付佣金的前提是成交价髙于368万元以上的部分，合约到期， 被告有权没收原告已经支付的20000元定金；5.原告总佣金达3% 以上的归被告所有。当日，原告的工作人员杨召向被告转账支付 定金20000元。被告出具收据确认收到原告支付的定金20000元。

二、2020年5月8 日,被告向原告发送《解除合同的通知》, 载明：双方于2020年4月27日签订《独家委托代理协议》，本人委托贵司就出售涉案房产提供居间服务，现本人打算不对外出售该房屋，故协议已无实际履行需要，本人单方解除该协议，自贵司收到本通知之日起，贵司无需继续履行该协议。

本院认为，本案为居间合同纠纷。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本院认为，本案的争议焦点为原告是否有权依据案涉协议的约定向被告主张违约责任，针对该争议焦点问题，本院作如下分析：

关于被告提出的《独家委托代理协议》的违约条款是格式条款，内容加重了被告的责任，同时排除了被告的主要权利，应认定为无效的抗辩主张，本院认为，关于格式条款，我国《合同法》第三十九条第二款规定:“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”本案《独家委托代理协议》中的违约责任条款系原告为重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，应当认定为格式条款。而关于格式条款无效的认定，我国《合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”显然，并非所有的格式条款均为无效条款，符合上述条件的格式条款才能认定为无效。此外，《独家委托代理协议》条文并不多，仅有两页共九条，被告作为完全民事行为能力人，其应知签订《独家委托代理协议》就意味着其授权原告独家出售房屋, 受到相关约束，若有违约行为应承担相应的违约责任。被告委托原告出售房屋既可以选择独家代理出售也可以选择一般代理出售，而签订案涉《独家委托代理协议》并非原告利用其优势地位 的结果，而是被告自行选择的结果，故双方签订的《独家委托代理协议》虽然属于格式合同，但并未违反代理制度及侵害被告自由缔约的权利或加重被告的责任，案涉协议中亦约定了原告应负担的义务以及未完成委托事项应承担的赔偿责任。基于上述分析,本院认定案涉独家委托代理协议中的违约条款合法有效，原告有权依据该违约责任条款向被告主张违约责任，被告关于该格式条款无效的抗辩意见，本院不予釆纳。从双方签订的案涉代理协议来看，该合同兼具委托合同与居间合同的法律特征，《中华人民国合同法》第四百一十条规定：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除委托合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。'‘本院认为，虽然被告主张其可依据该条法律规定享有任意解除权，但其亦应依照该规定赔偿损失，但是，该条法律规定的赔偿损失之“损失"，应为守约方为履行合同而遭受的实际损失，《合同法》第四百二十七条亦明确 规定：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”本案中，双方均确认原告为了促成交易，买了果篮送给被告的租客，原告亦带了四五个人看房，原告还主张其集全公司之力，帮助被告宣传涉案房产，积极寻找客户。本案中，双方协议约定按售价3%支付违约金, 根据双方之间合同履行情况、房屋出售的委托价格以及当事人的 过错程度等综合因素考量，本院调整被告向原告支付必要费用 36800元，原告诉讼请求超出部分，本院不予支持。关于定金的问题，本案中，原告对于合同的解除并无过错，在被告单方违约的情况下，原告要求被告退回定金2万元，具有事实和法律依据, 本院予以支持。在本院已支持原告部分违约金的情况下，原告主张对定金及违约金另行计算利息，没有事实和法律依据，本院不予支持。本案中，被告已根据法律规定行使了解除权，因此，原告请求本院判决解除案涉协议，已无实际必要，故本院不予支持。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条第二款、第四十条、第六十条、第九十四条第五项、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第四百一十条、第四百二十四条、第四百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：

一、 被告陈某应于本判决生效之日起十日内退还原告深圳市XXX地产有限公司定金20000元；

二、 被告陈某应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市XXX地产有限公司支付必要费用36800元；

三、 驳回原告深圳市XXX地产有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1454元，保全费1172元，共计2626元，由原告深圳市XXX地产有限公司负担1428元，由被告陈某负担1198元，原告深圳市XXX地产有限公司预交的1198元，本院予以退还；被告陈某应于本判决生效之日起十日内向本院缴纳 案件诉讼费1198元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。

审 判 员 XXX