《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，具有法律约束力，双方均应按照约定行使权利、履行义务。现朱某已履行合同约定的支付房屋首付款的义务，并愿意支付剩余购房款，李某未按照合同约定履行注销抵押登记及过户义务。那么2018年银行抵押的房屋 能否要求继续履行合同并强制过户?
【案情简介】
2016年9月，曹甲、曹乙与华某、马某签订二手房买卖合同，曹甲、曹乙购买华某、马某位于常熟某小区房屋。合同约定2017年3月底之前完成房产过户，因房屋有银行抵押，故亦约定了华某、马某应在过户之前还清贷款。合同签订后次月买卖双方办理了网签。曹甲、曹乙按约支付部分房款，后至2017年3月底，华某、马某拒绝办理过户手续，银行贷款亦未还清。曹甲、曹乙诉至法院要求华某、马某继续履行合同，完成过户手续，并将银行追加为第三人，要求银行在曹甲、曹乙代华某、马某清偿贷款后，协助办理注销抵押权手续。
【律师分析】
合同法对于继续履行的规定，主要出现在第107条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第110条，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：法律上或者事实上不能履行;债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;债权人在合理期限内未要求履行。
从107条可以看出，继续履行作为违约责任的一种形式，一方违约，作为合同相对方的守约方才有权要求违约方继续履行合同。
本案中，曹甲、曹乙按约履行支付部分房款，其作为守约方有权要华某、马某继续履行合同。
而110条规定了继续履行的三种例外情形。结合本案，本案诉争房屋上有银行的抵押权。根据物权法第191条规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。也就是说，曹甲、曹乙代华某、马某清偿银行贷款，涤除抵押权后，也就排除了银行抵押权对于所有权变动的限制，也就不属于合同法110条不能强制履行的三种情形，也就是说，代为清偿贷款后，可以强制履行。当然，代为清偿银行贷款本息是冲抵部分曹甲、曹乙应付购房款的。
在司法实践中，是否办理网签手续，也是法院是否支持强制履行的一个重要因素。
本案一审法院支持原告方的诉讼请求，判令继续履行合同，在原告代为清偿贷款、付清剩余房款后，被告协助办理过户手续。二审维持一审法院的判决。目前，本案房屋已通过执行程序完成过户。
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