房东与租客签订了合同，双方就要遵循租赁合同里面的内容，一旦要解除合同或是有违约的情况，都要根据合同里面约定好的处理。所以在拟定合同的之前就要了解清楚房屋租赁合同解除与违约责任是什么?2018房屋租赁合同解除与违约责任是什么?
XX省XX市XX区人民法院
民 事 判 决 书
XX民初字第3412号
原告：王希圣。
委托代理人：王XX，XX雪XX律师事务所律师，一般授权代理。
委托代理人：李XX，XX雪XX律师事务所律师，一般授权代理。
被告：佟XX。
被告：张XX，与被告佟XX系夫妻关系。
委托代理人：刘XX，XX律师事务所律师，一般授权代理。
委托代理人：赵欢，XX律师事务所实习律师，特别授权代理。
原告王希圣诉被告佟XX、张XX房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王希圣委托代理人李XX、被告佟XX、张XX及委托代理人赵欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付拖欠租金、物业费、水电费17374元及逾期违约金总计85579元。事实与理由：两被告系夫妻关系，2013年4月17日原被告签订房屋租赁协议，约定被告租赁原告房屋，租赁期内水、电、暖及物业管理费由被告承担。被告应于2015年10月7日向原告支付2015年10月17日至2016年1月17日的租金15046元，拖欠物业费及水电费2328元，还应付按协议约定的违约金，要求被告支付。
被告辩称：1、被告租赁原告房屋属实。被告已于2015年7月通知原告提前终止租赁协议，2015年10月16日原告已搬离所租赁房屋并结清水电、物业费，其后产生的费用与被告无关;被告搬离时联系不到原告，将房屋钥匙交给原告的儿子。2、被告按约定使用房屋，提前终止协议已履行告知义务，原告应返还被告缴纳的保证金8000元。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为证明自己主张提交证据一房屋租赁协议一份，协议以原告为甲方、被告佟XX为乙方，第一条约定原告将XX区东地北路锦苑小区1号楼3号门市租赁给被告。第二条租赁期限自2013年4月17日至2016年4月17日，租期3年。第三条约定租金交纳办法，其中第三年2015年10月17日至2016年1月17日三个月计15046元，每次提前10天交纳租金，逾期甲方有权终止本协议并扣除保证金，每季度及时交纳租金，逾期不交纳，按所欠费用每天加收月租金的5%违约金付给甲方。第四条房屋使用保证金捌仟元整，本协议终止时，房屋经甲方验收无异议，甲方退还该保证金。第五条租赁期内，该房屋使用中所发生的水、电、暖、物业管理费等，由乙方自理。第六条乙方恪守本协议，甲方不得在租赁期内将房屋另租他人及单方提高租金，乙方非经甲方同意，不得转租或中途退房，如中途转让或乙方提出终止合同，租房保证金甲方概不退还，乙方并支付给甲方相应的经济损失。第八条乙方租赁甲方房屋用于经营餐饮。协议其它条款不再列明。证据二欠费证明3份，该小区物业服务单位XX市物业管理服务处锦苑办公室出具的物业费通知书，通知被告租赁房屋截止2015年10月31日应交物业费1526元，证明被告欠物业费1526元;电费通知单两份，第一份通知锦苑3号门市截止10月1日应交电费364元，第二份通知该门市截止10月27日应交电费189元，证明被告欠电费553元;物业办公室证明该房产2015年8、9、10三个月欠水费249元。总计欠水电物业费2328元。
被告质证：对原告证据一的真实性及证明内容没有异议，该协议同时证明被告所交保证金在协议终止甲方验房无异议后应退还乙方。对原告证据二中的物业费欠费表示认可，对水费、电费被告另有证据证明该房屋2015年10月份前所欠原告已交清，10月份后无新产生费用，同时证明被告已于10月份搬走。
被告提交证据1电费明细清单一份，用电户名王希圣，用电地址为东地路锦苑小区1号楼营3,2015年10月电费金额358元，11月份电费金额150元，12月份以后电费金额为零，证明该房屋电费在2015年12月份前已全部交清。证据2用水清单一份，证明用户名称王希圣，水表地址锦苑小区1号楼3号门市，收费单位为XX市供水总公司天衢工业园营业处，2015年8月29日收取水费现金88.55元，收费员郭洁;2015年9月30日收取水费现金84.7元，收费员黄辉;2015年10月30日收取水费现金57.75元，收费员郭洁;2015年11年30日收取水费现金7.7元，收费员赵琎，2015年12月份、2016年1、2月份没有产生水费。被告承认其在2015年10月16日搬走后剩余费用由原告交清。证据3为XX市XX区工商行政管理局天衢工商所出具的个体户注销情况证明，证明法定代表人为张XX开办的营业场所在涉案标的房产，名称为XX市XX区乡音阁农家菜馆的小型餐馆，因无力经营，于2015年10月28日予以注销登记。证据4照片一张，证明本案标的房屋处于关门状态。证据5为协议保证金8000元收据，证明原告收到保证金8000元。证据6为证人王某、孙某证言，证明被告于2015年10月16日搬出所租房屋。证人王某，女，1978年12月13日出生，汉族，住河北省衡水市景县青兰乡西卜定村14号，曾在被告饭店打工，提交XX区疾病预防控制中心颁发的“预防性健康检查健康证明”即健康证，健康证注明工作单位为“乡音阁农家菜馆”。证词内容为：证人王某一直在被告饭店打工，2015年10月15日，老板张XX的饭店干不下去了，开始往外搬东西，证人也帮忙，至16日全部搬完，从17日开始不再上班。证人孙某，男，1974年3月19日出生，汉族，住XX市XX区新华办事处堤岭村1276号，是被告的朋友，证词内容为：证人孙某于2015年10月16日出车帮朋友张XX运东西，在XX区东地北路肖月小区对过张XX所开饭店往外拉饭店剩余的啤酒、白酒、LED屏及饭店用挂件等物品。庭审中原告分别对证人进行了询问。
被告对其主张曾于2015年7月份告知原告欲提前终止合同没能提供证据。
原告对被告证据进行质证：对被告证据1、2电费明细清单和用水清单真实性没有异议，被告也承认最后的水电费都是原告结清的，同时被告证据不足以证明被告于2015年10月16日搬走的事实。对证据3的真实性没有异议，与本案纠纷无关。对证据4照片证明内容有异议，该照片时间、地点不清楚，不能证明照片中是本案标的房产。对证据5保证金收据没有异议，确实收到这笔钱。对证据6证人证词，庭审中原告向证人提某，没有质证意见。
被告主张曾于2015年7月份告知原告欲提前终止合同，2015年10月16日搬离时将房屋钥匙交给原告儿子，原告对此不予认可，被告没有提供证据证明其主张。
根据原被告的举证质证及庭审陈述，本院查明的事实为：原被告于2013年4月17日签订房屋租赁合同，约定原告将坐落于XX区东地北路锦苑小区1号楼3号门市租赁给被告，租赁期限自2013年4月17日至2016年4月17日，租期3年。协议第三条约定租金交纳办法，其中第三年2015年10月17日至2016年1月17日三个月计15046元，每次提前10天交纳租金，逾期甲方有权终止本协议并扣除保证金，每季度及时交纳租金，逾期不交纳，按所欠费用每天加收月租金的5%违约金付给甲方。第四条房屋使用保证金捌仟元整，本协议终止时，房屋经甲方验收无异议，甲方退还该保证金。第五条租赁期内，该房屋使用中所发生的水、电、暖、物业管理费等，由乙方自理。第六条乙方恪守本协议，甲方不得在租赁期内将房屋另租他人及单方提高租金，乙方非经甲方同意，不得转租或中途退房，如中途转让或乙方提出终止合同，租房保证金甲方概不退还，乙方并支付给甲方相应的经济损失。协议履行至2015年10月16日，被告搬离该房屋，要求提前终止合同并要求原告退还租房保证金8000元。被告搬离标的房屋时欠交部分物业费、水电费。
本院认为：原被告签订的房屋租赁协议系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规禁止性规定，属合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。被告的证据足以证明自己于2015年10月16日搬离了租赁房屋，但没有进行协议约定的交接;被告称曾于2015年7月通知原告要提前解除协议并在搬走时将钥匙交给原告儿子，其主张证据不足，不予支持。被告提前解除合同，构成违约，应依法律规定和双方约定承担违约责任。被告违约性质属提前解除合同而不是原告主张的逾期支付租金，原告要求被告支付逾期租金并按约定支付每天加收月租金的5%违约金的主张不予支持。被告应补偿因自己的违约而给原告造成的损失，被告给原告造成的损失为因单方解除合同使房屋空置的损失，此空置损失以补偿三个月的租金为宜;按双方协议约定，2015年10月17日至2016年1月17日三个月租金为15046元，被告应依此约定支付原告15046元作为空置补偿。原被告约定的租房保证金8000元在被告提前终止合同时不予退还，实际是约定的违约金条款，其数额不超过按双方协议继续履行时原告收益的30%，符合法律规定，予以支持。被告欠交物业费、水电费事实清楚，证据充分，原告要求被告支付，应予支持;欠交物业费为1526元，电费以被告提交的电费明细清单为准，数额为508元;水费以被告提交的XX市供水总公司天衢工业园营业处用水清单为准，计4个月238.7元，总计欠交物业费、水电费2272.7元。租赁协议虽是被告佟XX所签，但两被告系夫妻，且被告张XX为在租赁房屋所开饭店的负责人，两被告共同使用租赁房屋，原告要求两被告共同承担责任，应予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百三十四条，《中华人民共和国合同法》第六十、第九十七、第一百一十四条，【最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释】第二十九条，【最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定】第二条之规定判决如下：
一、被告所交租房保证金8000元不予退还，两被告另付给原告房屋空置补偿金15046元。
二、两被告向原告支付原告代付的物业费、水电费2272.7元。
三、上述金钱支付内容，两被告互相承担连带清偿责任。
四、驳回原告其它诉讼请求。
案件受理费1622元，原告承担1500元，两被告承担122元;财产保全费320元，由两被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或XX市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于XX省XX市中级人民法院。
审 判 长 高XX
审 判 员 胡XX
人民陪审员 闫XX
二〇一六年十月二十五日
书 记 员 李XX
【房屋租赁合同解除与违约责任是什么?】
行使行房屋租赁合同解除权有约定解除及法定解除两种形式：
(一)房屋租赁合同的约定解除是指合同当事人认为解除合同比继续履行合同更有利于自身利益，根据合同自由的原则，经协商一致而解除合同。对此，我国《合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”
(二)房屋租赁合同的法定解除是指当发生了法律规定的情形时，当事人一方依法行使解除权解除合同，终止合同的权利义务。
根据我国《合同法》第九十四条的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;
(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他行为致使不能实现合同目的;
(五)法律规定的其他情形。
甲方违约责任处理规定
1、甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付乙方本合同月租金的两倍作为违约金。
2、如乙方要求甲方继续履行合同的，甲方每逾期交房一日，则每日应向乙方支付月租金0.5%的滞纳金。
3、由于甲方未及时履行维修义务或情况紧急，乙方组织维修的，甲方应支付乙方费用或折抵租金，但乙方应提供有效凭证。
4、甲方违反本合同约定，提前收回房屋的，应按照合同月租金的两倍向乙方支付违约金，若支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应该承担赔偿责任。
5、甲方因房屋权属瑕疵或非法出租房屋而导致本合同无效时，甲方应赔偿乙方损失。
乙方违约责任
1、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同月租金的两倍向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。
(1)未经甲方书面同意，将房屋转租、转借给他人使用的;
(2)未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋;
(3)改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的;
(4)拖欠房租累计1个月以上的。
2、在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的0.5%支付甲方滞纳金。
3、在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应该按合同月租金的两倍向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。
4、乙方如逾期支付租金,每逾期一日,则乙方须按月租金的0.5%支付滞纳金。
5、租赁期满，乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付月租金0.5%的滞纳金。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。
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