1、补充协议难达一致，可要求退还定金。在交付定金签订认购合同时，可能会需要签订补充协议。如果购房者对协议内容存疑，对预售(销售)契约及补充协议内容难以达成一致，并因此未能签约的，卖方应把定金全数返还买方。
2、如果因卖方未取得预售(销售)许可证，或者买方不具备购房资格，而导致双方未能签订正式合同或者正式合同无效的，应按无效合同处理，卖方应将定金返还。但有过错的一方应当赔偿另一方的利息损失或者其它损失。
3、如果买方在正式签约时将认购书中确认的条件，如价格、户型、面积等进行修改而导致签约未成，视为卖方违约，应双倍返还定金。
4、若卖方在认购书中表明，有权在正式合同中对认购书中所列，的价格、面积等有修正之权利或声明以正式为准的，应视为合同的主要条款未确定，正式合同如因此不能成立，卖方应将定金及利息返还买方。
5、《商品房销售管理办法》规定：“符合商品房销售条件的房地产开发企业，在订立商品房买卖合同之前，向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款，当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用”。
订金可以退，定金不能退。
1、性质不同
定金和订金最大的区别就是性质性质完全不同，定金是一个法律概念，能通过“定金原则”对合同的成立和合同的履行提供担保。但订金却不具备法律意义，只是我们平时生活中的一种习惯用语，只有预付款性质，不具有担保合同签订和合同履行的功能。
2、法律后果不同
由于定金是一个法律概念，这意味着购房者交了购房定金之后，就需要履行相应的义务，如果违约的话就需要承担一定的责任，定金只有在合同履行后，才能抵作价款或者收回。而订金由于不是一种法律概念，在法律上是没有明确规定的，如果对方违约，则只需要退回原订金，而不是双倍返还。
3、数额限制不同
由于定金是一种法律概念，对于买卖双方都有约束，所以定金不是想交多少就能交多少的，根据担保法及其司法解释规定，当事人约定的定金数额不得超过主合同标的额的20%。而订金则不一样，订金没有收到法律的限制，具体交纳的数额双方可以自行协商，多交一点可以，少交一点也没有问题。