产权房与商品房的区别，本质是权属界定与交易属性两大维度的差异，需结合房屋权利来源、流通范围综合分析。
从权属角度看，产权房的核心特征是权属无限制，房屋所有权人可依法自由处置房屋，如转让、抵押、继承等，且权属登记在个人名下，不受政策或法律层面的额外流通约束。
而商品房虽通常具备完整产权，但其定义更侧重开发与交易目的——由房企按市场需求规划建设，销售前需满足法定条件，核心属性是用于公开市场流通，而非单纯的权属完整。
从交易规则与适用场景来看，商品房交易需遵循房地产市场专项规则，如签订规范的商品房买卖合同并备案、按规定缴纳契税、办理产权转移登记等，交易对象面向全社会符合购房资格的群体，流通范围完全开放。
产权房的交易则更注重权属合法性，只要权属清晰，交易流程可参照普通不动产规则，但部分产权房可能存在交易前置条件，需满足特定要求后才能进入市场，流通范围未必像商品房那样无限制。
产权房70年后的归属，本质是房屋所有权与住宅建设用地使用权的权利存续规则问题。
从权利属性来看，房屋所有权属于不动产所有权，根据《民法典》规定，业主通过合法购买并完成产权登记后，便永久享有房屋的占有、使用、收益、处分权，这一权利不存在70年期限限制，即便土地使用权到期，房屋本身的所有权仍归业主所有。
70年的期限针对的是住宅建设用地使用权，即业主通过出让方式取得的土地使用权利。
根据《民法典》明确条款，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期，续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。
这意味着70年土地使用权到期后，无需业主主动申请，续期会自动启动，仅需按规定处理续期费用相关事宜，处理完毕后，业主可继续享有土地使用权，房屋与土地的权利归属保持一致，均归业主所有。