根据《物业管理条例》第五十四条及《民法典》第九百四十四条，物业费是业主基于物业服务合同向物业服务企业支付的对价，其收取主体具有法定性。
具体而言，物业费收取需满足三个要件：
1.存在合法有效的物业服务合同;
2.物业服务企业实际提供了合同约定的服务;
3.业主未按合同约定履行付费义务。
业主委员会作为业主大会的执行机构，其职责限于“督促业主限期交纳物业费”，而非直接收取。
业主委员会擅自收取物业费，可能因缺乏合法资质与收费依据，被认定为《价格违法行为行政处罚规定》第九条规定的“擅自设立收费项目”，面临“没收违法所得，并处违法所得5倍以下的罚款”的行政处罚。
特殊情形下，业主委员会可经业主大会授权代收物业费，但需严格遵循程序规范。
根据《业主大会和业主委员会指导规则》第二十条，代收行为需满足：
1.业主大会通过书面决议明确授权;
2.代收资金纳入专项账户，定期公示收支明细;
3.不得截留、挪用或用于非物业相关支出。
司法实践中，法院对业主委员会代收行为的审查重点在于“是否履行民主程序”与“资金使用合规性”。
业主委员会签订物业服务合同的权限源于《物业管理条例》第十五条第二项，即“代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”。
从法律性质看，业主委员会是业主大会的“执行机构”，其签订合同的行为属于“代理行为”，合同权利义务直接归属于全体业主。
业主委员会签订合同的效力需满足双重条件：
1.程序合法性，即需经业主大会“双三分之二”表决通过(《民法典》第二百七十八条);
2.内容合法性，即合同条款不得违反法律强制性规定或损害业主共同利益。
业主委员会未经授权擅自签订合同，可能面临两种法律后果：若业主大会事后追认，合同自始有效;若未获追认，业主委员会需承担《民法典》第一百七十一条规定的“无权代理”责任，赔偿业主因此遭受的损失。