一、外墙渗水责任归属的法律框架
1、保修期内：开发商承担维修责任
根据《建设工程质量管理条例》第四十条，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期为5年，自竣工验收合格之日起计算。
外墙渗水发生在保修期内且非人为损坏，开发商作为建设单位需承担免费维修责任。
依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条，开发商拒绝修复或在合理期限内拖延修复的，业主可自行或委托他人修复，修复费用及损失由开发商承担。
2、保修期外：区分共有部分与专有部分
共有部分渗水，物业可能承担维修责任。
根据《民法典》第二百八十一条及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，建筑物外墙属于业主共有部分。
保修期外外墙渗水，且小区已缴纳住宅专项维修资金，物业可依据《住宅专项维修资金管理办法》第十八条，组织业主申请使用维修资金进行维修。
物业服务合同明确约定物业对共有部分负有日常维护义务(如定期检查、防水层保养)，物业未履行导致渗水的，需承担相应维修责任。
专有部分渗水，责任人自行承担。
渗水源于业主专有部分(如自行安装的外挂设备破坏防水层)，或因相邻业主装修、使用不当导致(如拆除承重墙、违规打孔)，依据《民法典》第二百八十八条，责任人需停止侵害、恢复原状并赔偿损失。
物业在此情形下仅负有协助沟通、协调的义务，不承担直接维修责任。
二、物业维修义务的边界与司法实践
1、物业的协助义务与例外情形
物业在处理外墙渗水问题时，需履行以下义务：
信息传递义务：及时将渗水情况通知业主委员会或相关业主;
紧急处置义务：根据《福建省物业管理条例》第六十条，若渗水导致“共有用房及共用部位屋顶、外墙出现严重渗漏”，物业应立即组织维修或采取应急措施;
资金申请义务：协助业主申请住宅专项维修资金，提供维修方案、预算等必要材料。
物业未履行上述义务导致损失扩大，依据《民法典》第五百七十七条，业主可要求物业承担赔偿责任。
但需注意，若渗水系因不可抗力(如地震、台风)或业主故意破坏导致，物业不承担责任。
2、司法实践中的责任认定
在司法实践中，法院通常以“渗水原因”与“物业过错”为核心判断标准：
保修期内：法院直接依据《建设工程质量管理条例》判决开发商承担责任，物业仅需协助沟通;
保修期外共有部分渗水：若物业能证明已按合同约定履行日常维护义务(如定期检查记录、维修资金使用公示)，法院可能免除其责任;反之，若物业未建立维修档案或未及时处理业主报修，则需承担部分责任;
专有部分渗水：法院一般驳回业主对物业的诉求，除非物业存在管理失职(如未制止违规装修)。