1. 土地用途与功能
工业用地
用途：主要用于工业生产、仓储、研发等活动，如工厂、仓库、物流中心、科技园区等。
功能：支持制造业、物流业等实体经济，需满足生产流程需求(如设备安装、货物运输、污染控制等)。
典型场景：汽车制造厂、化工园区、电商仓储基地等。
商业用地
用途：用于商业经营活动，如零售、餐饮、办公、娱乐、金融服务等。
功能：直接面向消费者或企业提供服务，需满足人流聚集、交通便利、形象展示等需求。
典型场景：购物中心、写字楼、酒店、银行网点等。
2. 土地规划与位置
工业用地
位置：通常位于城市外围或交通干线附近(如高速公路、铁路沿线)，以降低运输成本并减少对居民区的干扰。
规划要求：需考虑环保、安全等因素(如远离居民区、预留绿化隔离带)，可能涉及特殊基础设施(如排污管道、电力供应)。
容积率：一般较低，以容纳大型设备或仓储空间。
商业用地
位置：优先选择城市核心区或交通枢纽(如地铁口、商圈中心)，以吸引人流和提升商业价值。
规划要求：注重建筑外观、配套设施(如停车场、广告位)和公共空间设计，需符合城市形象规划。
容积率：通常较高，以最大化利用土地价值(如高层写字楼、综合体)。
3. 土地成本与使用年限
工业用地
成本：地价较低，因位置偏远且对环境要求较高，政府常通过低价出让吸引企业投资。
使用年限：一般为50年(中国标准)，部分国家可能为30-99年。
政策支持：可能享受税收优惠、补贴或灵活的用地条件(如分期开发)。
商业用地
成本：地价高昂，尤其是核心地段，因商业活动能直接创造税收和就业。
使用年限：通常为40年(中国标准)，部分国家可能为50-99年。
政策限制：需严格遵守城市规划，可能面临容积率、建筑高度等限制。
4. 环保与安全要求
工业用地
环保标准：需符合严格的环境保护要求(如废水、废气、噪音处理)，部分行业需通过环评审批。
安全要求：涉及危险品(如化工、能源)的企业需满足消防、防爆等安全规范。
限制：可能禁止在居民区或水源地附近布局。
商业用地
环保标准：相对宽松，主要关注垃圾处理、噪音控制等基本要求。
安全要求：需符合消防规范，但无需特殊防爆或防污染措施。
限制：可能禁止高污染或高噪音行业(如夜市、KTV需远离居民区)。
5. 投资与运营模式
工业用地
投资主体：以制造业企业为主，需长期投入生产设备和技术研发。
运营模式：注重成本控制、供应链效率和政策稳定性，回报周期较长。
风险：受经济周期、技术迭代和环保政策影响较大。
商业用地
投资主体：开发商、零售商、金融机构等，更关注地段价值和客流量。
运营模式：通过租金、销售或服务收费盈利，回报周期较短但波动性大。
风险：受消费趋势、电商冲击和市场竞争影响显著。
工业用地转为商业用途，一般不能由使用权人自行变更。通常需由政府依法收回原工业用地使用权，再按新规划条件重新出让为商业用地。原使用权人可就其合法权益获得补偿。
补偿内容主要包括土地剩余年限的市场价值、地上建筑物及附属设施的评估价值、搬迁费用、停产停业损失等。具体金额由具备资质的第三方评估机构依据现行标准出具报告，并经双方确认。
如果土地收回系因公共利益需要，如城市更新、基础设施配套等，补偿标准可能参照征收程序执行，但仍应保障原权利人的合法财产权益。即使不属征收，协商收回也应遵循公平合理原则。
需要注意的是，单纯申请“用途变更”而不交回土地，在多数地区已不再允许。因为商业用地溢价高，若允许直接补缴差价转性，易造成国有资产流失。因此，现行制度多采取“收回—补偿—重新招拍挂”模式。
最终补偿金额并非固定公式，而是结合区位、剩余年限、开发强度、市场行情等综合确定。权利人应主动参与评估过程，对不合理结果及时提出异议，必要时通过行政复议或诉讼维护权益。
《土地管理法》第五十八条规定，有下列情形之一的，由有关人民政府自然资源主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：
(一)为实施城市规划进行旧城区改建以及其他公共利益需要，确需使用土地的;(二)土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的。依照前款第(一)项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。