房屋抵押贷款的最长期限通常为30年，但实际年限受房龄、借款人年龄、贷款用途及机构政策影响。征信较差者并非完全无法办理，可通过提供足额抵押物、增加担保人、选择非银机构或改善信用记录等方式提高获批可能。关键在于资产价值与还款能力的综合评估。