首套房和二套房的区别集中在信贷政策、税费标准两大维度，相关差异由国家宏观调控政策及地方实施细则明确界定。
信贷方面，根据中国人民银行、银保监会发布的住房信贷政策，首套房的首付比例通常低于二套房，多数城市首套房首付比例最低为20%-30%，而二套房首付比例普遍提升至30%-50%，部分限购城市甚至更高;贷款利率上，首套房可享受基准利率基础上的浮动优惠，二套房则需在基准利率基础上上浮，具体上浮幅度由各地银行根据市场情况调整。
税费方面，依据《中华人民共和国契税暂行条例》，首套房面积在90平方米及以下的，契税税率为1%，90平方米以上的为1.5%;二套房面积在90平方米及以下的，契税税率为1%，90平方米以上的为2%，部分城市对二套房契税税率规定更高。
此外，在住房公积金贷款方面，首套房的贷款额度通常高于二套房，且贷款年限可按最长标准执行，二套房则可能面临贷款额度下调、年限缩短的限制，部分城市还要求首套房结清后才能申请二套房公积金贷款。
首套房的认定遵循认房又认贷的核心原则，具体标准由住建部、中国人民银行、银保监会联合明确，同时允许地方结合实际细化执行。
认房即核查购房者在购房所在地的房产登记记录，认贷即核查购房者及家庭成员在全国范围内的住房贷款记录，二者满足其一即不认定为首套房。
根据《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》，商业性个人住房贷款中，居民家庭住房套数应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定;对能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，按本地居民认定标准执行。
部分特殊情况需特别注意：
一、购房者曾有住房但已出售且房产登记记录已注销，同时无住房贷款记录，可认定为首套房。
二、曾有住房贷款但已结清，且无现存房产，部分城市可按首套房政策执行，但需以当地银行认定标准为准。
此外，针对未成年人名下房产，多数城市规定父母为未成年子女购房，该房产计入家庭住房套数，影响父母后续购房的首套认定;而成年子女独立购房时，通常以自身及配偶、未成年子女的房产和贷款记录作为认定依据。
购房者在认定前可通过当地房产交易中心、贷款银行等渠道查询自身资质，确保认定结果准确。