一、自查核心条件
1.年龄与民事行为能力
需年满18周岁，具备完全民事行为能力。
银行通常要求借款人年龄+贷款期限≤男性65岁/女性60岁(部分银行放宽至70岁以上)。若父母年龄超限，可与子女申请“接力贷款”共同还款。
2.收入与还款能力
月收入要求：需达到房贷月供的2倍以上(若有车贷、信用卡等负债，需叠加计算)。
证明材料：需提供近6个月稳定的工资流水、收入证明(加盖单位公章，留座机联系方式)，且内容与银行流水一致。
负债率：信用卡、网贷等负债总额不超过收入的50%，建议控制在30%以下。
3.信用记录
逾期限制：近两年内连续逾期不超过3次、累计不超过6次。严重逾期(如“连三累六”)可能直接拒贷。
查询次数：申请前3-6个月内，贷款/信用卡审批类查询不超过8次(不同银行标准不同)。
自查方式：通过中国人民银行征信中心官网、手机银行APP(如工行、建行等)或云闪付APP免费查询征信报告，重点检查信贷交易明细、公共信息(如欠税、民事判决)和查询记录。
4.首付比例
首套房：商业贷款首付≥30%，公积金贷款≤90㎡首付≥20%、>90㎡首付≥30%。
二套房：商贷/公积金贷款首付均≥60%，利率上浮。
三套房：多数银行停止放贷。
5.购房资格
需符合当地购房政策，如限购城市要求提供社保或纳税证明(通常1-2年)。
查询方式：登录当地房产管理局官网、政务服务平台，或使用支付宝“公积金购房资格查询”小程序。
二、外部查询与咨询
1.银行咨询
直接沟通：携带身份证、收入证明等材料，前往银行柜台或联系贷款专员，初步评估贷款资格。
在线工具：部分银行提供在线信用评估平台，输入基本信息(如身份证号、工作单位)获取评估报告。
2.公积金管理中心
若计划使用公积金贷款，需确认缴存年限(如灵活就业人员需缴存满6个月)、贷款额度(如个人最高80万，家庭最高120万)及利率(五年以下2.1%，五年以上2.525%)。
3.房产中介或贷款顾问
专业顾问可结合当地政策、银行要求及个人情况，提供针对性建议，但需选择信誉良好的机构。
征信不好不代表彻底失去贷款机会，关键看不良记录的严重程度。如果是偶尔短期逾期且已还清，银行可能会要求提高首付比例或上浮利率后予以放行。轻微瑕疵可以通过增加共同借款人、提供额外资产证明来弥补。
如果存在连续三个月或累计六次以上的严重逾期，即俗称的“连三累六”，商业贷款基本无望。这类记录被视为还款意愿极差，触及银行风控红线。此时只能等待五年自动消除记录，或尝试全款购房。
公积金贷款对征信的要求同样严格，但评判标准略有不同。部分城市公积金中心对逾期容忍度稍低，一次严重违约就可能拒贷。需具体咨询当地公积金管理中心，了解执行细则。
如果商贷和公贷都受阻，可考虑组合贷中的商贷部分能否单独通过，但这难度更大。政策因地而异，必须以当地经办机构答复为准。
配偶征信良好可以作为补救措施。在夫妻共同购房模式下，如果主贷人征信有问题，可变更为配偶主贷，另一方作为共同还款人。银行会重点考察主贷人的信用状况。但这要求配偶收入足够覆盖月供，且名下无过多负债。
如果所有正规银行渠道均被拒绝，切勿转向高利贷或非法金融机构。这些机构利息极高且伴随暴力催收风险，会让购房者陷入更深债务泥潭。此时应暂停购房计划，专心修复信用，积累更多首付资金。强行上车只会导致断供法拍，最终钱房两空。