山东省地方税务局关于印发《山东省地方税务局房地产开发企业税收

发布部门: 山东省地方税务局
发布文号: 鲁地税发[2005]23号
各市地方税务局、省局直属分局：
　　为了加强房地产企业地方税收征收管理，促进房地产行业的健康发展 ，根据国家税收法律、法规的有关规定，省局制定了《山东省地方税务局房地产开发企业税收征收管理暂行办法》，现印发给你们，请结合《山东省人民政府办公厅关于加强税收征管增加财政收入的意见》(鲁政办发[2004]101号)，认真贯彻执行。执行中发现的问题，请及时报告省局(税管一处)。
山东省地方税务局房地产开发企业税收征收管理暂行办法
第一章　总则

第一条 为了规范房地产开发企业的税收管理，促进房地产行业的健康发展，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国营业税暂行条例》、《中华人民共和国企业所得税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》以及其他有关税收法律法规的规定，结合我省实际，制定本办法。


关联法规：

第二条 在我省境内从事房地产开发的企业(以下简称房地产开发企业)，应按规定向主管地方税务机关缴纳营业税、企业所得税、土地增值税、城市维护建设税、土地使用税、房产税(城市房地产税)、车船使用税(车船牌照使用税)、印花税、个人所得税、教育费附加等地方税收(费)。外商投资企业(包括港、澳、台)暂不征收城镇土地使用税、城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加。
　　本办法所称的房地产开发企业，是指进行基础设施、房屋等不动产的投资建设，并且销售开发产品或者转让土地使用权的单位。

第二章　营业税

第三条 房地产开发企业有偿提供应税劳务、销售不动产、转让无形资产(以下简称“应税劳务”)应按规定缴纳营业税，计算公式为：
　　应纳营业税税额=营业额×适用税率


第四条 销售不动产是指有偿转让建筑物、构筑物、土地附着物所有权的行为；转让土地使用权是指将拥有的土地使用权有偿转让给其他单位和个人的行为。有偿包括取得货币、货物或其他经济利益。


第五条 房地产开发企业下列行为属于销售不动产或转让土地使用权：
　　一、取得的土地使用权或者不动产抵顶工程款、贷款等债务的；
　　二、不动产用于安置拆迁户的；
　　三、将不动产作价作为股利分配给股东，所有权转移的；
　　四、将取得的土地使用权和开发产品换取其他单位、个人的非货币性资产的。


第六条 房地产开发企业转让不动产有限产权或永久使用权，以及将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产征收营业税；利用自有施工力量，自建建筑物后销售的，其自建行为视同提供建筑业劳务。


第七条 房地产开发企业转让已完成土地开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按 “转让土地使用权”征收营业税；转让已进入建筑施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税。
　　在建项目是指立项建设尚未完工的房地产项目或其他建设项目。


第八条 对虽未办理过户手续，但实际已将土地使用权或不动产转让给购买方，并向购买方收取了房地产价款或其他经济利益的，应按“转让土地使用权”或“销售不动产”征收营业税。


第九条 房地产开发企业取得土地使用权并办理施工手续后根据其他单位的要求进行施工，并向对方预收房款，工程完工后，办理产权转移手续的，应按“销售不动产”征收营业税。
　　有关单位和个人出售委托房地产开发企业代建的房屋，应按“销售不动产”征收营业税，其计税营业额为向购房者收取的全部价款和价外费用。


第十条 房地产开发企业销售开发的不动产，其营业额包括全部价款和价外费用。价外费用包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费，如开发商向购房者收取延期付款利息、集中供热、管道煤气、有线电视、电话等费用(不包括住房维修基金)。
　　房地产开发企业以“还本”方式销售不动产，应按向购买者收取的全部价款和价外费用征收营业税，不得减除“还本”支出。


第十一条 房地产开发企业销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额计征营业税。
　　上款所称“购置的不动产”、“受让的土地使用权”，是指开发商不参与开发、建设，以购买或者交换方式，直接取得所有权(或使用权)原属于其他单位和个人的不动产、土地使用权；“购置或受让原价”是指购买不动产实际支付的价款，取得土地使用权实际支付的价款，不包括房产、土地使用权交易过程中缴纳的税费和土地整理费用，并且必须凭发票等合法有效凭据才可计算扣除。


第十二条 房地产开发企业赠送不动产或销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：
　　一、按本企业当月销售的同类不动产的平均价格核定；
　　二、按企业近期销售同类不动产的平均价格核定；
　　三、按下列公式核定计税价格：
　　销售额＝房地产开发成本×(1＋成本利润率)÷(1－营业税税率)
　　其中，成本利润率为10%，营业税税率为5%。


第十三条 营业税的纳税义务发生时间，为房地产开发企业收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。房地产开发企业转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的(包括收取的购房定金)，为收到预收款的当天。
　　一、一次性全额收款方式销售开发产品、转让土地使用权的，为收讫销售和转让收入价款或取得索取收入价款凭据(权利)的当天。
　　二、以分期收款方式销售开发产品的，以销售合同或协议约定的付款日作为纳税义务发生时间；购房者提前付款的，为收到付款的当天。
　　三、采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日作为纳税义务发生时间，余款的纳税义务发生时间为银行按揭贷款办理转账的当天。
　　四、房地产开发企业将不动产无偿赠送他人的，其营业税纳税义务发生时间为不动产所有权转移的当天。


第十四条 房地产开发企业转让土地使用权或销售不动产，应当向土地或不动产所在地的主管地方税务机关申报缴纳营业税，并按规定开具税务发票或税务收据。

第三章　企业所得税

第十五条 实行独立经济核算的房地产开发企业，应当就其取得的生产、经营所得和其他所得，按有关规定缴纳企业所得税(外商投资企业和外国企业外从事房地产开发的，按规定缴纳外商投资企业和外国企业所得税)。计算公式为：
　　应纳企业所得税额=应纳税所得额×适用税率
　　应纳税所得额=每一纳税年度收入总额一准予扣除支出项目金额


第十六条 房地产开发企业的收入总额，包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建工程或劳务结算收入、出租房租金收入、视同销售的收入、商品房售后服务收入和其他收入等。


第十七条 房地产开发企业按以下原则分别确认收入的实现：
　　一、开发产品销售收入的确认
　　(一)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据(权利)时，确认收入的实现。
　　(二)采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
　　(三)采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
　　(四)采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：
　　1、采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按实际销售额，于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。
　　2、采取视同买断方式委托销售开发产品的，应按合同或协议规定的价格，于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。
　　3、采取包销方式委托销售开发产品的，应按包销合同或协议约定的价格，于付款日确认收入的实现。包销方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
　　4、采取基价(保底价)并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的，应按基价加按超基价分成比例计算的价格，于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。
　　委托方和接受委托方应按月或按季为结算期，定期结清已销开发产品的清单。已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等。
　　(五)将开发产品先出租再出售的，应按以下原则确认收入的实现：
　　1、将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售资产确认收入的实现。
　　2、将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。
　　(六)以非货币性资产分成形式取得收入的，应于分得开发产品时确认收入的实现。
　　二、房地产企业在下列情况下，应于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时，视同销售确认收入：
　　(一)将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等。
　　(二)将开发产品转作经营性资产。
　　(三)将开发产品用作对外投资以及分配给股东或投资者。
　　(四)以开发产品或自有资产抵偿债务，包括企业以开发产品或自有资产直接抵偿债务，企业以开发产品或自有资产作为抵押向他人借款，逾期不能偿还本金，而将抵押品赔付债权人的。
　　(五)以开发产品换取其他企