正文：实践中和理论中对这问题争议较大，房地产律师根据主流的观点总结认为认购是商品房买卖合同的预约合同。签订认购书时，开发商已经对开发项目立项并办妥规划审批手续，此时开发项目已经定型，所售房屋的面积、户型、容积率、绿化等指标均已经确定，但未缴清土地出让金和未取得商品房预售许可证，不具备商品房预售条件，因而不具备签订商品房买卖合同的条件，存在着事实和法律方面的障碍，此时就只能签订认购书。