沈阳市房屋登记技术规范（试行1

1. 总 则
1.1 （目的和依据）
为规范本市房屋登记行为，提高房屋登记工作质量，维护房地产交易安全，保护权利人的合法权益，依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《房屋登记办法》等法律、规章，结合本市实际，制定本技术规范。

1.2 （适用范围）
本市行政区域国有土地范围内的房屋登记，适用本技术规范。
具有独立利用价值的特定空间以及码头、油库等其他建筑物、构筑物的登记参照本技术规范执行。

1.3 （房屋登记职责分工）
沈阳市房产局是本市的房屋登记工作主管部门，负责本技术规范的组织实施。
市、区登记机构（以下简称登记机构）按职责分工做好本单位负责的房屋登记工作。地役权登记，预购商品房预告登记、以预购商品房设定抵押预告登记、房屋抵押权预告登记，由市房地产交易权属登记中心办理。
新民市、辽中县、法库县、康平县房屋登记行政主管部门负责本行政区域内国有土地范围内的房屋登记工作，可参照本规范执行。

1.4 （房屋登记信息系统）
建立全市统一的房屋登记信息系统。各登记机构应当在统一的登记工作信息系统上办理房屋登记业务。

1.5 （房屋登记簿）
建立全市统一的房屋登记簿。我市房屋登记簿采用电子介质。
各登记机构在办理房屋登记业务时应当查询房屋登记簿。
2． 一般规定
2.1 （房屋登记种类）
房屋登记种类：
（一）房屋所有权登记：初始登记、转移登记、变更登记、注销登记；
（二）抵押权登记：抵押权设立登记、抵押权变更登记、抵押权转移登记、抵押权注销登记、最高额抵押权设立登记、最高额抵押权变更登记、最高额抵押权转移登记、最高额抵押权确定登记、在建工程抵押权设立登记、在建工程抵押权变更登记、在建工程抵押权转移登记、在建工程抵押权注销登记；
（三）地役权登记：地役权设立登记、地役权变更登记、地役权转移登记、地役权注销登记；
（四）预告登记：预购商品房预告登记、以预购商品房设定抵押预告登记、房屋所有权转让预告登记、房屋抵押权预告登记、预告登记的注销登记；
（五）其他登记：更正登记、异议登记。
补发、换发房屋权属证书或登记证明。

2.2 （房屋登记的程序一般规定）
房屋登记一般按照下列程序办理：
（一）申请；
（二）受理；
（三）审核；
（四）记载于登记簿；
（五）发证。

2.3 （房屋登记基本原则）
房屋登记按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。
成套住房，以套为基本单元进行登记；非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。

2.4 （申请登记的一般规定）
当事人应当到登记机构申请房屋登记，填写统一格式的房屋登记申请书，并提交规定的申请登记材料。
当事人可以委托代理人向登记机构申请登记。
房屋登记申请书应当由申请当事人签字或盖章，代理人申请登记的，由代理人签字。

2.5 （申请主体的一般规定）
房屋登记的申请主体为自然人、法人和其他组织。

2.6 （申请主体----双方、单方申请的规定）
申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本规范另有规定的除外。
有下列情形之一，申请房屋登记的，可以由当事人单方申请：
（一）因合法建造房屋取得房屋权利；
（二）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利；
（三）因继承、受遗赠取得房屋权利；
（四）房屋所有权变更登记；
（五）房屋灭失；
（六）权利人放弃房屋权利；
（七）法律、法规规定的其他情形。

2.7 （共有房屋的申请主体）
共有房屋的登记，应当由共有人共同申请，共同填写申请书，并签字确认。共有人应当在申请书上明确共有关系为共同共有还是按份共有，并提交证明共有关系的相关证明文件。属按份共有的，在申请书中和相关证明文件中应当明确共有人的份额。
共有房屋所有权变更登记，可以由相关的共有人申请，但因共有性质或者共有人份额变更申请房屋登记的，应当由共有人共同申请。
本房屋登记技术规范实施前，已完成所有权登记并发放房屋所有权证的房屋，房屋权利人为自然人，因处分房屋申请登记的，应由房屋权利人夫妻双方共同申请登记（房屋权利人有证据证明该房屋不是共有房屋的除外）。

2.8 （代理??法定代理）　
未成年人由其监护人作为法定代理人代为申请登记。法定代理人应当提交其为监护人的证明，以及代理人和被代理人的身份证明。
因处分未成年人的房屋申请登记的，应出具为未成年人利益的书面保证。

2.9 （代理??委托代理）
委托代理人申请房屋登记的，应当向登记机构提交委托书、代理人和被代理人的身份证明。
所有的委托书均应提交原件。委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、代理权限、代理期限并由委托人签字，法人或者其他组织的委托书由法定代表人或负责人签署，并应加盖公章。
房屋买卖、抵押双方当事人不能委托同一人或者当事人一方办理房屋登记。

2.10 （代理??境外委托）
按照授权委托的地点，分别按下列规定办理委托：
委托书在香港地区办理的，应当由司法部考核认定的委托公证人出具，并由中国法律服务（香港）有限公司审核加盖转递章；
委托书在澳门地区办理的，应当公证，公证文书在中国内地可直接使用；
委托书在台湾地区办理的，应当公证，公证文书由辽宁省公证员协会确认；
委托书在国外办理的，应当公证，公证文书须经中国驻该国使、领馆认证或所在国驻中国使、领馆认证。

2.11 （登记材料??一般规定）
房屋登记申请当事人应当按规定向登记机构提交申请登记材料。
按规定须提交原件的，应当提交原件；按规定可以提交复印件的，登记机构应当对复印件与原件的一致性进行校对，经公证的文件除外。
申请登记的材料为外文的，应当提交经过公证的中文译本。

2.12 （登记材料??自然人的身份证明）
境内自然人申请房屋登记的，应当向登记机构提交的身份证明为《居民身份证》，无《居民身份证》的可以为《护照》、有效军人身份证件等（《军官证》、《文职干部证》、《士兵证》、《学员证》、《离休证》、《退休证》等），未成年人可以提交《户口簿》；
港澳同胞的身份证明为《港澳居民来往内地通行证》或《港澳同胞回乡证》、《居民身份证》；
台湾同胞的身份证明为《台湾居民来往大陆通行证》或其他有效旅行证件，在台湾地区居住的有效身份证件或经确认的身份证明；
外国人的身份证明为《护照》和中国政府主管机关签发的居留证件。

2.13 （登记材料??法人和其他组织的身份证明）
境内法人和其他组织申请房屋登记的，应当向登记机构提交的身份证明为《组织机构代码证》，没有《组织机构代码证》的，可以为《营业执照》或《事业单位法人证书》或《社会团体法人登记证书》等；
在外国和港澳台地区登记注册的法人或者其他组织申请房屋登记的，应当向登记机构提交有关的登记证明；
外国组织提交的组织身份证明，应当公证并经中国驻该国使、领馆认证或所在国驻中国使、领馆认证；香港法人提交组织身份证明应当由司法部考核认定的委托公证人出具，并由中国法律服务（香港）有限公司审核加盖转递章；澳门法人提交组织身份证明并公证；台湾法人提交组织身份证明，应当公证，公证文书由辽宁省公证员协会确认。

2.14 （登记材料??公证书）
港、澳、台、外国自然人及法人、其他组织，依据有关合同申请房屋登记的，应当向登记机构提供经公证的合同文书；
因房屋赠与、继承、遗赠申请房屋登记的，有关当事人应当向登记机构提交有关事实或者合同的公证文书；
当事人约定合同经公证生效的，应当向登记机构提交有关合同的公证文书；
自然人委托他人申请房屋登记、补发（换发）房屋权属证书或登记证明的，应当向登记机构提交委托书的公证文书；
代理人提交的代理人和被代理人的身份证明复印件应当提供原件核对，不能提交被代理人的身份证明原件核对的，公证委托书应附被代理人身份证明；
境外申请人委托他人申请房屋登记的，委托书应当经过公证；

2.15 （登记受理）
当事人提交的申请登记材料齐备并符合法定形式，登记机构应当受理，并出具受理凭证。
受理凭证应当注明当事人的姓名或名称、申请登记的类别、受理号、房屋的坐落、登记发证的期限、收取的申请材料、登记机构名称以及出具的时间等内容。受理凭证一式两联，经当事人签名确认后，一联交当事人，一联由登记机构保存。
申请人提交的登记材料尚未齐备或者不符合法定形式的，登记机构应当不予受理，并一次性告知申请人需要补正的内容。

2.16 （登记申请的合并受理）
有下列情形之一的，登记机构可以将不同登记类别的申请合并受理：
（一）因房屋转让，受让人就该房屋设定抵押登记，登记机构可以合并受理房屋所有权转移登记和抵押权设立登记；
（二）抵押的房屋经抵押权人同意转让，受让人就该房设定抵押贷款用于支付房价款的，登记机构可以合并受理抵押权注销登记、转移登记、抵押权设立登记；
（三）变更登记、更正登记、补证或换证可以和其他登记类别合并受理。

2.17 （登记申请时的询问）
登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真